Kentsel dönüşüm uygulamalarında en kritik meselelerden biri, yeniden inşa sürecinin yalnızca teknik ve mimari açıdan değil, aynı zamanda mali ve hukuki açıdan güvence altına alınmasıdır. Türkiye’de bu güvence sistemi başta 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanuna dayanılarak çıkarılan Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmiştir. Mevzuat, riskli yapıların yıkılarak yeniden yapılması sürecinde yalnızca planlama ve ruhsat prosedürlerini değil, aynı zamanda projenin yarım kalması ihtimaline karşı oluşturulacak finansal güvence sistemlerini de belirli kurallara bağlamaktadır. Bu çerçevede uygulamada iki temel güvence mekanizması öne çıkmaktadır: yapı ruhsatı öncesinde idareye verilmesi gereken teminat ve belirli şartlar altında teminat yerine geçen bina tamamlama sigortası.
Kentsel dönüşüm projelerinde güvence mekanizmalarının düzenlenmesinin temel nedeni, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya benzeri modellerle yürütülen projelerde ortaya çıkan yapısal risklerdir. Bu projelerde müteahhit, çoğu zaman hak sahiplerinden bağımsız bölümleri devralarak veya gelecekte elde edeceği bağımsız bölümler üzerinden finansman sağlayarak inşaat faaliyetini yürütmektedir. Dolayısıyla projelerin ekonomik sürdürülebilirliği büyük ölçüde müteahhidin mali gücüne ve organizasyon kapasitesine bağlıdır. Müteahhidin mali yetersizliği, iflası veya projeyi terk etmesi gibi durumlar yalnızca ekonomik bir sorun yaratmakla kalmaz; aynı zamanda çok sayıda hak sahibini doğrudan etkileyen ciddi hukuki ve sosyal sorunlara da yol açabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm mevzuatı, proje başlamadan önce belirli güvence mekanizmalarının kurulmasını zorunlu kılmıştır.
Teminat Yükümlülüğünün Hukuki Niteliği
6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde yapı ruhsatının alınabilmesi için müteahhit tarafından idareye teminat verilmesi öngörülmektedir. Teminat yükümlülüğü, dönüşüm sürecinin güvence sisteminin temel araçlarından biri olarak kabul edilmektedir. Teminatın amacı yalnızca idareyi güvence altına almak değildir; aynı zamanda projeyi üstlenen müteahhidin mali yeterliliğinin ve projenin tamamlanabilirliğinin daha başlangıç aşamasında test edilmesini sağlamaktır. Bu yönüyle teminat sistemi, proje başlamadan önce gerçekleştirilen bir finansal risk değerlendirme mekanizması niteliği taşımaktadır.
Uygulamada uzun yıllar boyunca bu teminat tutarı yaklaşık maliyetin %10’u olarak uygulanmıştır. Ancak Aralık 2024 tarihinde yapılan mevzuat değişikliği ile bu oran yaklaşık maliyetin %6’sına düşürülmüştür. Bu değişiklik, özellikle son yıllarda artan inşaat maliyetleri ve finansman güçlükleri dikkate alınarak yapılmış ve kentsel dönüşüm projelerinin önündeki mali engellerin azaltılması amaçlanmıştır. Teminatın oranının düşürülmesi, müteahhitlerin projeye giriş maliyetlerini azaltırken aynı zamanda dönüşüm süreçlerinin hızlandırılması hedefini de taşımaktadır.
Teminatın sağlanma şekli bakımından uygulamada çeşitli araçlar kullanılabilmektedir. En yaygın kullanılan yöntem banka teminat mektubudur. Bunun dışında nakit teminat veya devlet iç borçlanma senetleri gibi araçlar da teminat olarak kabul edilebilmektedir. Teminatın idareye sunulması, yapı ruhsatı sürecinin tamamlanabilmesi için zorunlu bir koşul niteliğindedir. Bu nedenle teminat sistemi, dönüşüm projelerinin başlangıç aşamasında önemli bir filtre görevi görmektedir.
Teminatın iadesi veya gelir kaydedilmesi ise projenin ilerleme aşamalarına bağlıdır. İnşaatın tamamlanması, yapı kullanım izin belgesinin alınması veya sözleşmede belirlenen diğer kilometre taşlarının gerçekleşmesi halinde teminatın çözülmesi mümkündür. Ancak uygulamada teminatın iadesine ilişkin şartların sözleşmelerde yeterince açık düzenlenmemesi önemli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Özellikle geçici kabul işlemleri, yapı kullanım izin belgesinin alınması, ayıplı ifa iddiaları veya inşaatın gecikmesi gibi durumlarda teminatın hangi ölçüde kullanılacağı taraflar arasında ciddi tartışmalar doğurabilmektedir. Bu nedenle teminat sisteminin sağlıklı işleyebilmesi için teminatın hangi aşamalarda çözüleceği, hangi durumlarda gelir kaydedileceği ve hangi koşullarda kullanılabileceği sözleşmelerde açık ve ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.
Bina Tamamlama Sigortasının Hukuki Yapısı
Kentsel dönüşüm mevzuatı, teminat sistemine alternatif bir güvence mekanizması olarak bina tamamlama sigortasını da öngörmektedir. 6306 sayılı Kanun’un 8/6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 13/9-ğ bendi, yapı müteahhidinin bina tamamlama sigortası yaptırması halinde idareye ayrıca teminat verilmesini zorunlu kılmamaktadır. Bu düzenleme ile sigorta temelli bir güvence sisteminin dönüşüm projelerinde kullanılmasına hukuki zemin hazırlanmıştır.
Bina tamamlama sigortasının kapsamı ve uygulama esasları Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK) tarafından belirlenmektedir. Bu kapsamda 10 Haziran 2024 tarihinde yayımlanan bina tamamlama sigortası genel şartları, sigortanın kapsamını, taraflarını ve uygulama esaslarını ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Bu düzenlemelerle birlikte bina tamamlama sigortasının dönüşüm projelerinde teminatın fonksiyonel bir alternatifi olarak kullanılabileceği açık biçimde ortaya konulmuştur.
Bina tamamlama sigortası, müteahhidin projeyi tamamlayamaması riskine karşı geliştirilen bir sigorta türüdür. Müteahhidin iflas etmesi, ölmesi, projeyi terk etmesi veya inşaatın sözleşmede belirlenen süre içerisinde tamamlanamaması gibi durumlarda sigorta şirketi devreye girmektedir. Bu durumda sigorta şirketi, poliçe kapsamına bağlı olarak projenin tamamlanmasını sağlamak veya hak sahiplerinin uğradığı zararların karşılanmasına yönelik ödeme yapmakla yükümlü olabilmektedir. Bu yönüyle bina tamamlama sigortası yalnızca idareyi değil, doğrudan hak sahiplerini koruyan bir güvence sistemi niteliği taşımaktadır.
Bina tamamlama sigortasının uygulamada en önemli özelliklerinden biri, sigorta sözleşmesinin doğası gereği prim iadesi içermemesidir. Sigorta primi ödendiği anda risk transferi gerçekleşmekte ve sigorta şirketi poliçede belirtilen riskleri üstlenmektedir. Bu nedenle bina tamamlama sigortası, teminat sisteminden farklı olarak proje sonunda geri alınabilecek bir güvence değil, risk transferine dayalı bir sigorta mekanizmasıdır.
Teminat ve Bina Tamamlama Sigortasının Uygulamada Karşılaştırılması
Teminat sistemi ile bina tamamlama sigortası arasındaki en önemli farklardan biri, koruma mekanizmasının yöneldiği taraf bakımından ortaya çıkmaktadır. Teminat sistemi esas itibarıyla idare lehine kurulmuş bir güvence mekanizmasıdır. Projenin yarım kalması halinde idare teminatı gelir kaydedebilir ve gerekli müdahaleleri gerçekleştirebilir. Buna karşılık bina tamamlama sigortası, sigorta sözleşmesinin yapısı gereği doğrudan hak sahiplerini koruyan bir mekanizma oluşturur. Müteahhidin projeyi tamamlayamaması halinde sigorta şirketi devreye girerek projenin tamamlanmasını sağlamak veya hak sahiplerinin zararlarını karşılamakla yükümlü hale gelebilir.
Maliyet yapısı bakımından da iki sistem arasında önemli farklılıklar bulunmaktadır. Teminat sistemi yaklaşık maliyet üzerinden hesaplanmakta ve mevcut düzenlemeye göre yaklaşık maliyetin %6’sı oranında belirlenmektedir. Bina tamamlama sigortasında ise maliyet sigorta primi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Uygulamada sigorta primleri çoğu zaman %2 ile %4 arasında değişmektedir. Bu nedenle bina tamamlama sigortası ilk bakışta müteahhitler açısından daha düşük maliyetli bir seçenek olarak değerlendirilebilmektedir. Bununla birlikte teminatın proje sonunda iade edilebilmesi, buna karşılık sigorta primlerinin iade edilmemesi maliyet analizinde dikkate alınması gereken önemli bir unsurdur.
Hak sahipleri açısından değerlendirildiğinde bina tamamlama sigortasının koruma kapsamının daha geniş olduğu görülmektedir. Teminat sistemi çoğu zaman idarenin müdahale araçlarını güçlendiren bir mekanizma niteliğindedir. Buna karşılık bina tamamlama sigortası, müteahhidin iflası, projeyi terk etmesi, teslimde gecikme veya inşaatın yarım kalması gibi durumlarda doğrudan maliklerin menfaatlerini koruyan bir güvence sistemi oluşturur. Bu nedenle uygulamada bina tamamlama sigortasının etkin bir güvence mekanizması olarak kullanılabilmesi için poliçelerin kapsamı ve lehdar düzenlemeleri büyük önem taşımaktadır.
Sözleşmelerde Güvence Mekanizmalarının Düzenlenmesi
Kentsel dönüşüm projelerinde teminat veya bina tamamlama sigortası gibi güvence mekanizmalarının varlığı tek başına yeterli değildir. Bu mekanizmaların sözleşmelerde nasıl düzenlendiği de en az güvence araçlarının kendisi kadar önem taşımaktadır. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, teminatın iadesine ilişkin şartların sözleşmelerde açık şekilde düzenlenmemesi veya bina tamamlama sigortası poliçelerinin sözleşmeye yeterince entegre edilmemesidir.
Özellikle bina tamamlama sigortası poliçelerinin tüm hak sahiplerinin lehine düzenlenmesi ve poliçenin kapsamının sözleşmeye açık şekilde eklenmesi gerekir. Poliçenin yalnızca müteahhit lehine düzenlenmesi veya maliklerin poliçede açık şekilde yer almaması sigortanın koruma işlevini zayıflatabilecek sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle dönüşüm sözleşmelerinde güvence mekanizmalarının kapsamı, süresi ve uygulanma koşulları ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.
Kentsel dönüşüm projelerinde uygulamada çoğu zaman bağımsız bölüm büyüklükleri, kat planları veya teslim tarihleri gibi teknik konular ön plana çıkmaktadır. Bununla birlikte projelerin sürdürülebilirliği ve tarafların hukuki güvenliği bakımından belirleyici olan unsur, projenin hangi finansal ve hukuki güvence mekanizmalarıyla desteklendiğidir. Teminat ve bina tamamlama sigortası sistemleri bu güvence yapısının temel unsurlarını oluşturmaktadır. Bu nedenle dönüşüm projelerinde yalnızca mimari ve teknik unsurların değil, aynı zamanda finansal ve hukuki güvence araçlarının da dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu noktada dönüşüm projelerinin hukuki altyapısının doğru kurulması, yalnızca mevzuat hükümlerinin bilinmesiyle sınırlı olmayan; sözleşme tasarımı, proje finansmanı, idari süreçler ve uygulama pratiğinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok katmanlı bir hukuki çalışma alanı ortaya çıkarmaktadır. Büromuz, kentsel dönüşüm projelerinde gerek hak sahipleri gerek yatırımcılar ve yükleniciler açısından ortaya çıkan hukuki risklerin analiz edilmesi, teminat ve bina tamamlama sigortası gibi güvence araçlarının sözleşmelere doğru şekilde entegre edilmesi ve süreç boyunca doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi konularında kapsamlı hukuki kentsel dönüşüm danışmanlığı sunmaktadır. Mevzuat bilgisi, uygulama deneyimi ve sözleşme tasarımına dayanan yaklaşımımız ile dönüşüm projelerinde tarafların hukuki güvenliğini güçlendirmeyi ve süreçlerin öngörülebilir biçimde ilerlemesine katkı sağlamayı hedeflemekteyiz.
