İşyerleri açısından kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında yer almaktadır. Belirlenecek kira miktarı noktasında birçok hususa dikkat edilmesi gerekmekte olup bu yazımızda kira tespit davası açılması halinde dikkat edilmesi gereken ayrıntılara yer vereceğiz.
Öncelikle kira tespit davası açabilmek için işyerine ilişkin geçerli bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Ancak bu kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olarak akdedilmiş olmasına ihtiyaç bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi sözlü irade açıklamalarına dayalı olarak da geçerli bir şekilde kurulabilmektedir. Bu davayı açabilmek için aranacak bir diğer şart da davayı açacak kişinin bu davayı açmakta hukuki bir yararının bulunmasıdır. Hukuki yararın bulunup bulunmadığının her somut olayda ayrıca ele alınması gerekmekte olup kira tespit davasının mahiyeti açıklandıktan sonra, yazımızın devamında hukuki yarar ile ilgili çeşitli örneklere de yer verilecektir.
Kira Artış Oranı Nedir?
Kiralanan işyerine ilişkin olarak belirlenmiş kira bedelinin her yıl belli bir oranda attırılmasına kira artış oranı denir. Ödenen kira miktarının enflasyona ve günün şartlarına göre arttırılması hakkaniyete uygundur. Ancak bu miktar fahiş oranlarda arttırılmaya çalışılırsa Kanun müdahalesiyle karşılaşılır. İşyerlerine ilişkin kira artış oranlarında uygulanabilecek en üst sınır bir önceki kira dönemine ait TÜFE’deki 12 aylık ortalamadır.
İşyeri kira tespit davası ile konut özelinde bir fark bulunmamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranın belirlenmesi için iki ihtimal söz konusudur.
- Kira artış oranı sözleşmede kararlaştırılmış olabilir, bu durumda yıllık kira artışı sözleşmede belirtilen miktar üzerinden yapılır. Örneğin kira artışı sözleşmede %10 yapılmış ve enflasyon %20 ise bu durumda yüksek enflasyona rağmen %10’luk kira artışı oranı geçerli olur. Ancak Kanun burada da bir sınır getirmiştir; belirlenen oran önceki kira dönemine ait TÜFE’deki (tüketici fiyat endeksi) 12 aylık ortalamayı geçemez. Eğer belirlenen artış miktarı bu ortalamadan düşükse bu oran geçerli olur, dolayısıyla dava açmaya gerek yoktur.
- İkinci ihtimal ise; taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşmanın olmadığı durumdur. Bu ihtimalde taraflar kendi aralarında kira artış oranını belirleyebilecekleri gibi, mahkemeye başvurarak hakim tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesine de karar verebilirler. Gerek kendi aralarında belirledikleri gerekse mahkemeye başvurarak hakim tarafından belirlettikleri bu oran, yine bir önceki kira dönemine ait TÜFE’deki 12 aylık ortalamayı geçemez.
Ancak işyeri kiralarını kapsamamak kaydıyla, TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli kurulda kabul edilen geçici kanunla, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara yüzde 25 oranında bir üst sınır getirilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirildi. Bu durumda, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilecek.
Kısacası tüm kira artış oranlarında dava açıldığında mahkemece artırım yapılabilecek en üst sınır bir önceki kira dönemine ait TÜFE’deki 12 aylık ortalamasıdır. Konut kiralarına ilişkin üst sınır %25 olarak belirlenmiştir.
İşyeri Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Kiraya verenin yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapması mümkündür. Ancak aleyhe yapılan değişikliğin geçerli olabilmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Buna göre yeni kira dönemi için belirlenecek kira artışının yukarıda da belirttiğimiz gibi önceki kira dönemine ilişkin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre hesaplanacak oranın üzerinde olmaması gerekmektedir. Ancak taraflar bu sınırlama içerisinde kalacak şekilde ortak bir irade belirleyerek anlaşamadıkları takdirde kira bedelinin tespiti için dava açılarak belirlemenin hakim tarafından yapılmasını talep etmek mümkündür. Bu hususta görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleri; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İşyeri Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
TBK.345 uyarınca işyerleri açısından kira tespit davasının her zaman açılabilmesi mümkündür. Ancak kira sözleşmesinin süresi ve taraflar arasında bir anlaşma bulunup bulunmadığı hususu bu davanın açılması esnasında dikkat edilmesi gereken noktalardır.
Bu durumları tek tek incelemek gerekirse;
Kira sözleşmesi henüz 5 yılı aşmamış ve kiracı TÜFE oranının altında bir artışla kira bedelini ödemekteyse; açılacak kira tespit davasından mahkeme yıllık TÜFE oranını belirleyerek bu sınır içerisinde bir artırım ile yeni kira bedelinin tespitini gerçekleştirecektir.
Ancak kira sözleşmesinin süresi 5 yıldan daha uzun bir süreyi kapsıyorsa; bu halde mahkeme tarafından yapılacak olan kira tespiti sırasında hakim yıllık TÜFE oranı sınırlaması ile bağlı olmaksızın kira bedelini belirleyebilecektir. Kira bedelinin belirlenmesi sırasında gayrimenkulün durumu, emsal taşınmazlar, TÜFE artış oranı, mevcut piyasa durumu, kiracının kaldığı süre gibi unsurlar önem teşkil edecek, hakim tarafından tüm bunlar ve kira bedeli hususunda fikir verebilecek ve sair tüm unsurlar hakkaniyet çerçevesinde değerlendirilerek buna göre bir kira bedeli tespit edilecektir.
Yabancı Para Birimiyle Kira Sözleşmesi
85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları kural olarak yasaklanmıştır. Söz konusu yasak Tebliğ’in 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında “Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı işyeri dahil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.” şeklinde ifade edilmiştir. Ancak Tebliğ ile gayrimenkul kiralama sözleşmeleri bakımından dövizle sözleşme yasağına birtakım istisnalar da getirilmiştir.
Bu istisnalardan ilki Tebliğ’in 8’inci maddesinin üçüncü fıkrasında öngörülmüştür. Bu hükme göre Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde bu sözleşmelerden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür. Görüldüğü üzere Türkiye’de yerleşik olup da Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin kiraya veren tarafı olduğu gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde kiracı tarafın Türkiye’de yerleşik ve Türkiye Cumhuriyeti Devleti vatandaşı olması halinde dövizle sözleşme yasağı uygulama alanı bulacaktır.
İkinci istisna yine aynı hükümde gösterilmiştir. Buna göre bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilen kişilerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı bulunmamaktadır. On dokuzuncu fıkrada iki grup kişi belirtilmiştir: Bunlardan ilki dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketlerdir. İkincisi ise serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerdir. Tebliğ’in 8/3 hükmü uyarınca bu iki gruptan herhangi birinde yer alan kişilerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde bu sözleşmelerden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.
Tebliğ’in 8’inci maddesinin dördüncü fıkrasında Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağının bulunmadığı öngörülmüştür.
Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde Tebliğ’in 8/5 hükmü uyarınca sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.
Bu istisnalara tabi olarak yapılan işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra aşırı ifa güçlüğüne dair hükümler saklı kalma koşuluyla yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde bulundurulacak ve hakkaniyete uygun bir değer belirlenecektir.
Davanın Açıldığı Dönemin Dava Sonucuna Etkisi Nasıl Olacaktır?
TBK.345 uyarınca kira tespit davasının her zaman açılabilmesi mümkün olduğunu yukarıda belirtmiştik. Ancak bununla birlikte davanın açıldığı zaman aralığı dava sonucunun etki doğuracağı dönem bakımından önemi bulunmaktadır.
TBK.345/2 hükmü uyarınca; kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından 30 gün önce açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi için geçerli olacaktır. Yine benzer şekilde, yeni kira döneminin başlamasından 30 gün önce dava açılamamış ancak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa bu koşulda da davanın sonucu taraflar arasındaki kira ilişkisinin bedele ilişkin kısmı üzerinde yeni kira döneminin başından itibaren etkili olacaktır.
Bahse konu 30 gün kuralının istisnası ise taraflar arasındaki kira sözleşmesinin içeriğinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün bulunmasıdır. Böyle bir hüküm mevcut olduğu takdirde, yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilecektir. Bir diğer deyişle taraflar bu durumda 30 günlük süreler ile bağlı değillerdir.
Hem 30 gün öncesinde dava açılmamış yahut kiracıya bildirimde bulunulmamış olması, hem de kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde de dava açma hakkı baki olup, mahkemece tespit edilen kira bedeli yenilenen kira döneminden itibaren değil, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Hukuki Yarar Durumu:
Kira tespit davası açabilmek için aranacak şartlar arasında davayı açacak kişinin davayı açmakta hukuki yararının bulunmasını şartını belirtmiştik. Hukuki yararı olan kişiler öncelikle kira sözleşmesinin tarafları olan “kiraya veren” ve “kiracı”dır. Ancak her durumda bu kişilerin hukuki yararı bulunduğundan bahisle kira tespit davası ikame etme hakları yoktur. Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş (örneğin Tüfe %80 iken sözleşme ile artış oranının %30 olarak belirlenmesi) ise ve sözleşmenin yapımı üzerinden 5 sene geçmemişse tarafların kira bedelinin tespiti için dava açmakta hukuki yararlarının bulunduğundan bahsedebilmek mümkün değildir.
Hukuki yararın bulunmadığı durumlara bir başka örnek de sözleşmenin üzerinden henüz bir senenin geçmediği durumdur. Zira; sözleşmenin ilk yılı içerisinde zaten anlaşılan bir kira bedeli olduğu için tarafların davayı açmakta hukuki yararı olduğu söylenemeyecektir.
Değinmiş olduğumuz şartlarda yeni belirlenen kira bedeli kiracı tarafından ödenmek zorundadır. Bu kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda kiraya veren yasal haklarını kullanabilecektir. Yeni belirlenen miktara uymayarak eksik ödeme yapan kiracıya ödeme emri gönderilerek, kalan miktarın icra yoluyla tahsili sağlanabilir. Kiraya veren aynı zamanda tahliye talepli icra başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
