İmar planı; bir mahallenin, bölgenin, beldenin ilçenin veya şehrin 20-30 yıllık bir sürede
ekonomik gelişmeler kapsamında nasıl büyüyeceğini, nerelerin konut alanı, nerelerin sanayi
veya turizm alanı olarak nasıl kullanılacağını orada ne kadar kişinin yaşayacağını,
çalışacağını, konaklayacağını, orada yapılacak yapıların ölçülerini belirleyen en temel
şehircilik unsurudur.
Yapılan imar planları zaman içinde ortaya çıkan ihtiyaçlar kapsamında değiştirilmekte ve
vizyon sahibi kişilerin öngörüleri dahilinde yaşam ve çalışma alanlarının planlanmasını
sağlamaktadır.
İmar planlarının yapılmasındaki ana amaç “kamu yararı” yani halkın yararına olmasıdır.
Ancak arsa sahipleri ve şirketlerin bu planları yapan kamu kurumları ve belediyeler üzerinde
siyasi parti temsilcileri vasıtasıyla etkili olmaları sebebiyle, son yirmi otuz yıl içindeki plan
değişiklerinin çoğunun kamunun zararına arsa sahipleri ve bu arsada proje yapacak inşaat
müteahhitlerinin yararına yapıldığı gözlemlenmektedir. Yine Dünya Yolsuzluk Endeksine
göre Ülkemiz yolsuzluğu en çok yapan ülkeler arasında en üstlerde yer aldığı için imar
planlarının maddi çıkarlar karşılığı ilgililerince değiştirildiği de çok rastlanan durumlardır.
İmar planları açısından en çok üzerinde durulanlar; 1/5000 ölçekli olarak yapılan nazım imar
planları ile 1/1000 ölçekli olarak yapılan uygulama imar planlarıdır.
1/5000 ölçekli nazım imar planları; arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca
bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu,
çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve
problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına
esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan
plandır. Nazım imar planlarında özellikle kent halkının kullanacağı sosyal ve kültürel donatı
alanlarının belirlenmesi ve bunun ilçeleri de düşünerek tasarlanması zorunluluktur. Nazım
imar planları çoğunlukla 1/5000 ölçeğinde büyükşehir belediyeleri, il belediyeleri ve
büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ilçe belediyeleri tarafından hazırlanır.
1/1000 ölçekli uygulama imar planları ise; 1/5000 ölçekli nazım imar planı doğrultusunda
çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama
etaplarını, yapıların yüksekliklerini, yol kodunun nereden alınacağını, çatı ve bodrum katları
sayıları gibi yapılacak yapının ölçeğini ve büyüklüğünü gösterir. Bu planlar ilçe belediyeleri
tarafından hazırlanır ve büyükşehir belediyeleri tarafından değiştirilerek veya değiştirilmeden
onaylanarak yürürlüğe girer.
Nazım imar planı ve uygulama imar planlarının değiştirilmesi durumunda komşu parseller
sahipleri, diğer kamu kurumları, sivil toplum kuruluşları olan şehir plancıları odası, mimarlar
odası veya orada oturan vatandaşlar tarafından pek çok imar planı iptali davasının açıldığını
ve bu planların yargı yerleri tarafından iptal edildiğini görmekteyiz.
Mahkeme tarafından imar planının iptali ile o bölgenin plansız kalması ve bu nedenle
inşaat yapılamaması, yapı ruhsatı verilememesi, iptal edilen plan kapsamında verilen
inşaat ruhsatlarının da iptal edilerek, yapılaşma faaliyetinin durdurulması ve hatta
yapılan binaların yıkılması dahi sözkonusu olarak para, emek ve zaman kaybı
yaşanması milli servetin heba olmasına neden olmaktadır.
Bu nedenle imar planı değişikliği sonrası açılan iptal davalarında mahkemelerin imar planları
iptal sebeplerini başlıklarıyla sıralayarak para, emek ve zaman kaybının önüne geçmek, milli
servetin heba olmasını önlemek istiyoruz.
– Plan iptal sebeplerinin en fazla göze çarpanı, planın planlar arası hiyerarşi kuralı
doğrultusunda üst ölçekli planlara uygun olmaması halidir. 1/5000 nazım imar planı
değişikliğinde yapılan planın 1/25000 ölçekli il çevre düzeni planına aykırılığı; 1/1000
uygulama imar planı değişikliğinde ise yapılan planın 1/5000 ölçekli nazım imar
planına aykırı olması en çok rastlanan plan iptal sebebidir.
– Plan yapımında veriler toplanarak bu veriler ışığında, ilgili kurumların görüşlerinin
alınması aşamalarındaki eksiklikler, plan değişikliklerinin mahkemelerce sıkça
uygulanan iptal nedenleri arasındadır.
– Yine plan değişikliklerinde plan değişiklik sebeplerinin ortaya konulduğu “Plan
Açıklama Raporu”ndaki veri ve analiz eksiklikleri plan raporunun eksikliği genel
gerekçesi ile plan iptal sebeplerinde sıkça rastlanan durumlardır.
– Yönetmelikler kapsamında eşik analizlerinin yapılmaması da bir başka plan değişikliği
iptal sebebidir.
– Özellikle alana veya bölgeye konut yapılmasını öngören imar planlarında;
o Alanda ve bölgede plan değişikliği sonucu yeni yerleşecek nüfus için gerekli
otopark, yeşil alan, eğitim alanı, sağlık tesisi, kreş, kültür merkezi gibi sosyal
donatı alanlarının bırakılmaması,
o Bölgenin altyapı yeterliliğini etkileyecek şekilde yoğun nüfus getirilmesi,
o Ulaşım alt yapısının yetersiz oluşu
plan değişikliklerinin mahkemelerde iptaline neden olmaktadır.
– Daha önce yeşil alan, eğitim alanı, sosyal ve kültürel alan, sağlık alanı, otopark alanı
olarak imar fonksiyonu getirilen özel şahıs arazilerinin bu fonksiyonu değiştirilerek,
konut alanına, ticaret- konut alanına veya turizm tesis alanı veya başka bir fonksiyona
dönüştürülmesine ilişkin plan değişikliklerinde; daha önceki yeşil alan, eğitim alanı,
sosyal ve kültürel alan, sağlık alanı, otopark alanı için aynı alanda veya yakın bir
alanda eşdeğer alan ayrılmaması sebebiyle plan değişiklikleri iptal edilmektedir.
– Tarım alanlarının, zeytin alanlarının, orman alanlarının daraltılmasına neden olan
planlar çoğunlukla iptal edilmektedir.
– Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde 10. maddede belirtilen; sosyal ve kültürel
donatı, hizmet etki alanlarına nüfusun yürüyerek erişme mesafelerine aykırılık da plan
değişikliği iptal sebebi olarak karşımıza çıkmaktadır.
– Yönetmeliğin 26. maddesi kapsamında imar planlarında bulunana sosyal ve altyapı
alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesinde bir zorunluluk
bulunmadığı halde, plan değişikliği ile buna neden olunmuşsa, mahkemeler plan
değişikliğini iptal etmektedir.
– Özellikle kamu kurumları tarafından üst üste plan değişikliği yapılıyorsa; plan ana
kararlarının, plan sürekliliğinin, bütünlüğünün, sosyal ve teknik altyapı dengesinin
bozulması sebebiyle plan değişiklikleri iptal edilmektedir.
– Okul, hastane, sağlık ocağı gibi fonksiyon değişikliklerinde ilgili yatırımcı kamu
kuruluşunun olumlu görüşünün alınmamış olması da plan değişikliğinin iptaline neden
olmaktadır.
Burada saydığımız sıkça karşılaşılan plan değişikliği iptal sebeplerini alt alta yüzlerce
madde ile sıralamak mümkündür. Tavsiyemiz, plan değişikliği yaptıracak kişilerin ve
kuruluşların mahkemelerde yeni yapılan planın iptali ile emeklerinin ve paralarının
boşa gitmemesi için, bu işle görevlendirdikleri şehir planlama şirketinin ve belediye
görevlilerinin yanısıra imar hukukçusu avukatlara da danışarak yol almalarıdır.
