3 Milyon TL Kentsel Dönüşüm Kredisi: Şartlar, Başvuru ve Hukuki Haklarınız

İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında riskli yapı maliklerine,
bir bağımsız bölüm için 3 milyon TL’ye kadar kentsel dönüşüm kredisi sağlanmaktadır.Kredi; aylık yüzde 0,69 faiz oranı, ilk 12 ay geri ödemesiz dönem ve sonrasında
azami 180 ay vade ile kullandırılmaktadır. Ancak riskli yapı maliki olmak tek başına
kredinin alınabilmesi için yeterli değildir. Tapu kayıtları, gelir durumu, mevcut borçlar,
yüklenici sözleşmesi ve taşınmaz üzerinde kurulacak ipotek birlikte değerlendirilir.Bu kredi, “Yarısı Bizden” kampanyası değildir. Yarısı Bizden; hibe, kredi ve tahliye
desteği içeren ayrı bir uygulamadır. Burada incelenen finansman ise Dünya Bankası
kaynaklı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonunda yürütülen geri ödemeli bir
kredi programıdır.

3 Milyon TL Kentsel Dönüşüm Kredisi Kısaca

Kredi üst limiti 3 milyon TL olmakla birlikte her başvuru sahibine bu tutarın tamamı verilmez.
Nihai kredi tutarı; tapudaki hisse, yapım maliyeti, gelir, aylık ödeme kapasitesi ve banka
değerlendirmesine göre belirlenir.

3 Milyon TL Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir?

İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı
olarak tespit edilmiş konut ve iş yerlerinin yeniden yapılması veya güçlendirilmesi için
uygun maliyetli finansman sağlamayı amaçlamaktadır.

Kredi kapsamındaki iller şunlardır:

• İstanbul
• İzmir
• Tekirdağ
• Kahramanmaraş
• Kocaeli
• Sakarya
• Manisa

Başvuruların fiilen açılma tarihleri illere göre değişebilir. Bu nedenle bir ilin proje
kapsamına alınmış olması, o ilde başvuruların başlamış olduğu anlamına gelmeyebilir.

Kredinin temel özelliği, tutarın doğrudan malike nakit olarak ödenmemesidir. Kredi, malik
adına açılan blokeli hesaba aktarılır ve inşaatın belirlenen aşamalara ulaşması üzerine
yükleniciye kademeli olarak ödenir.

Yarısı Bizden Kampanyasından Farkı Nedir?

İki programın amaçları benzer olsa da finansman ve başvuru koşulları farklıdır.

3 milyon TL kentsel dönüşüm kredisi:

• Hibe değil, geri ödemeli kredidir.
• Gelir ve kredibilite incelemesine tabidir.
• Taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasını gerektirir.
• Her hak sahibi için bir bağımsız bölümle sınırlıdır.
• Ödemeleri inşaat ilerleme seviyesine göre yükleniciye yapılır.
• Yarısı Bizden’den ayrı bir başvuru sistemi üzerinden yürütülür.

Bir yapının Yarısı Bizden kampanyasına uygun olması, 3 milyon TL krediye de otomatik
olarak hak kazanıldığı anlamına gelmez.

Kimler Kentsel Dönüşüm Kredisi Kullanabilir?

Güncel malik uygulama kılavuzuna göre krediye, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı
olarak tespit edilmiş yapıların gerçek kişi malikleri başvurabilir.

Başlıca koşullar şunlardır:

• Yapının proje kapsamındaki illerden birinde bulunması,
• Riskli yapı tespitinin usulüne uygun yapılmış olması,
• Başvuru sahibinin tapuda malik veya hissedar olması,
• Başvurunun yalnızca bir bağımsız bölüm için yapılması,
• Uygun yükleniciyle sözleşme imzalanması,
• Yeni yapıya ilişkin proje koşullarının sağlanması,
• Bankanın kredibilite değerlendirmesinin olumlu sonuçlanması.

Riskli yapı olarak tespit edilerek 1 Ekim 2020 tarihinden sonra yıkılmış bazı yapılar da
proje kapsamında değerlendirilebilir.

Yeni yapılacak yapıda temel imalatına başlanmamış olması gerekir. Grobeton imalatının
yapılmış olması ise tek başına başvuruya engel sayılmamaktadır.

Hisseli Tapularda Başvuru Yapılabilir mi?

Hisseli tapu sahipleri, tapuda kayıtlı payları oranında krediye başvurabilir.

Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise bağımsız bölüm üzerinde ipotek kurulabilmesi için
mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Her hissedar, bu işlemden sonra kendi
payı oranında başvuru yapabilir.

Paylı mülkiyete geçiş sırasında miras payları, mevcut arsa payları ve yeni projedeki
bağımsız bölüm dağılımı birlikte değerlendirilmelidir. Kredi başvurusu amacıyla yapılan
tapu işlemleri, hak sahiplerinden birinin arsa payında istemeden kayba neden olmamalıdır.

Yapı Ruhsatından Sonra Devir Yapılabilir mi?

Riskli yapı tespitinden sonra fakat yeni yapının ruhsatı alınmadan önce taşınmazı devralan
yeni malik krediye başvurabilir.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra yapılan devirlerde ise yeni malik kural olarak kredi hakkından
yararlanamaz. Mevcut hissedarlar arasındaki bazı devirler ve kılavuzda belirtilen istisnalar
ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle satış, bağış veya hisse devri yapılmadan önce işlemin kredi hakkına ve yüklenici
sözleşmesine etkisi incelenmelidir.

Gelir ve Kredi Değerlendirmesinde Hangi Şartlar Aranır?

Başvuru sahibi banka tarafından kredibilite değerlendirmesine tabi tutulur.

Başlıca kriterler şunlardır:

• Açık ve devam eden icra kaydının bulunmaması,
• Açık ve devam eden takip kaydının bulunmaması,
• Açık ve devam eden haciz kaydının bulunmaması,
• Aylık kredi taksitinin belgelenmiş hane halkı gelirinin yüzde 70’ini aşmaması.

Mevcut kredi taksitleri ve diğer mali yükümlülükler de ödeme kapasitesinin değerlendirilmesini
etkileyebilir.

Bu nedenle devlet veya Dünya Bankası kaynaklı bir program olması, kredinin gelir incelemesi
yapılmadan verileceği anlamına gelmez.

Faiz, Vade ve Ek Faiz İndirimleri

Krediye aylık yüzde 0,69 faiz uygulanmaktadır. İlk 12 ay geri ödeme alınmamakta, bu sürenin
ardından geri ödeme dönemi azami 180 ay olarak belirlenmektedir.

Taksitler aylık eşit ödemeler şeklindedir. Geri ödemeler, ödemesiz dönemin sona ermesini
takip eden ay başlar.

Belirli gruplar için yıllık faiz oranı üzerinden ek indirim uygulanabilir:

1. Riskli yapıdaki bağımsız bölüm dışında başka konutu bulunmayan malik ve hane halkları,
2. Belirlenen sınırların altında geliri bulunan haneler,
3. Şehit aileleri, harp ve vazife malulleri, emekliler, en az yüzde 40 engelli kişiler ve belirli kırılgan gruplar,
4. A veya B sınıfı Enerji Kimlik Belgesine sahip yeni binalar.

Birden fazla kategorinin şartlarını taşıyan başvuru sahipleri, koşulların birlikte sağlanması
hâlinde birden fazla faiz indiriminden yararlanabilir.

Kesin faiz, ödeme planı ve toplam geri ödeme tutarı, kredi sözleşmesi imzalanmadan önce
banka tarafından hazırlanan tabloda kontrol edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Kredisine Nasıl Başvurulur?

Başvuru yalnızca malikin doğrudan bankaya gitmesiyle başlamaz. Öncelikle yapı ve yüklenici
projesinin sisteme kaydedilmesi gerekir.

1. Riskli yapı tespiti yapılır

Yapının, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlardan
biri aracılığıyla riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekir.

2. Malikler yükleniciyle sözleşme imzalar

Malikler, 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre karar alarak proje koşullarına uygun bir
yükleniciyle anlaşır.

Yüklenici, projenin çevresel, sosyal, teknik ve iş sağlığı güvenliği koşullarını kabul ettiği ek
taahhütnameyi maliklerle yaptığı sözleşmeye eklemelidir.

3. Yapı ruhsatı alınır

Yeni projeye ilişkin yapı ruhsatı alınır. Yapım ruhsatını alan yüklenici, proje belgelerini
sisteme yükleyebilir.

4. Yüklenici ARAAD/AFDİS başvurusu yapar

Yüklenici, e-Devlet üzerinden ARAAD/AFDİS sistemine girerek proje ve ruhsat belgelerini
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının değerlendirmesine sunar.

5. Hak sahibi elektronik başvuru yapar

Projenin onaylanmasının ardından hak sahibi ARAAD/AFDİS üzerinden kimlik, mülkiyet,
gelir ve faiz indirimi bilgilerini girer.

6. Banka başvurusu tamamlanır

Hak sahibi, gerekli belgelerle protokol imzalanan banka şubesine fiziki başvuruda bulunur.

7. Kredi ve ipotek onayı alınır

Banka kredibilite incelemesini yapar. Başvuru uygun bulunursa dosya Başkanlığa gönderilir
ve taşınmaz üzerinde ipotek kurularak kredi kullandırılır.

İpotek Hak Sahipleri İçin Ne Anlama Gelir?

Kentsel dönüşüm kredisi kapsamında taşınmaz üzerinde, kredi tutarının en az iki katı
tutarında birinci derece ipotek kurulur.

Örneğin 3 milyon TL kredi kullanılması hâlinde en az 6 milyon TL bedelli ipotek kurulması
gündeme gelebilir.

Ancak ipotek bedeli, gerçek kredi borcu değildir. Gerçek borç; kullanılan ana para, sözleşme
faizi, temerrüt faizi ve sözleşmede yer alan diğer mali yükümlülüklere göre hesaplanır.

İpotek, taşınmazın mülkiyetini bankaya geçirmez. Malik tapuda mülkiyet hakkını korur.
Buna karşılık kredi borcunun ödenmemesi hâlinde banka, ipoteğin paraya çevrilmesi
yoluyla taşınmazın satışını talep edebilir.

Başvuru öncesinde tapuda bulunan şu kayıtlar kontrol edilmelidir:

• Mevcut ipotekler,
• Haciz ve ihtiyati tedbirler,
• İntifa veya oturma hakları,
• Aile konutu ve devir kısıtlamaları,
• Malik ve hisse bilgileri,
• Arsa payları.

Kredi teminatı olacak taşınmaz üzerindeki mevcut ipotek, rehin veya devri sınırlayan
kayıtların başvurudan önce kaldırılması gerekebilir.

Kredi kapatıldığında ipotek kaydı kendiliğinden ortadan kalkmaz. Bankanın terkin işlemini
başlatması ve ipoteğin tapu sicilinden kaldırılması ayrıca takip edilmelidir.

Kredi Yükleniciye Nasıl Ödenir?

Kredi tutarı hak sahibine doğrudan nakit olarak verilmez. Malik adına açılan blokeli hesapta
tutulur ve inşaat ilerledikçe yükleniciye aktarılır.

Genel ödeme oranları şöyledir:

İmalatlarda uygunsuzluk tespit edilmesi hâlinde eksiklikler giderilene kadar ilgili ödeme
yapılmayabilir.

Hak ediş sisteminin bulunması malik için önemli bir güvence olmakla birlikte yüklenici
sözleşmesinin ayrıntılı hazırlanması gerekliliğini ortadan kaldırmaz.

Yüklenici Sözleşmesinde Hangi Güvenceler Bulunmalıdır?

Yüklenici sözleşmesi yalnızca binanın ne zaman yapılacağını belirleyen teknik bir belge
değildir. Maliklerin arsa paylarını, yeni bağımsız bölümlerini ve tapu haklarını doğrudan
etkiler.

Sözleşmede özellikle şu konular açıkça düzenlenmelidir:

• Her malike verilecek bağımsız bölümün katı, cephesi, alanı ve arsa payı,
• Teknik şartname ve kullanılacak malzemeler,
• İnşaatın başlama ve teslim tarihleri,
• Yapı ruhsatının alınması için son tarih,
• Hak ediş ve ödeme aşamaları,
• Yüklenicinin sunacağı teminat,
• Gecikme hâlinde cezai şart ve kira zararları,
• İskân ve kat mülkiyetine geçiş sorumluluğu,
• Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi,
• Sözleşmenin feshi ve yeni yükleniciyle devam yöntemi.

Mimari proje, bağımsız bölüm paylaşım listesi ve teknik şartname sözleşmenin eki olmalıdır.
“Malike eski dairesine karşılık bir daire verilecektir” gibi genel ifadeler mülkiyet hakkını
yeterince korumaz.

Yükleniciye Verilecek Vekâletname Sınırlandırılmalıdır

Yükleniciye verilecek vekâletnamede satış, arsa payı devri, ipotek kurma, proje değişikliği
ve alt vekil tayini gibi yetkiler açıkça sınırlandırılmalıdır.

Yüklenicinin kendisine düşecek bağımsız bölümleri satabilmesi, maliklere ait bağımsız
bölümler üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi bulunduğu anlamına gelmez.

Arsa paylarının yükleniciye devredilmesi söz konusuysa devirlerin, doğrulanabilir inşaat
seviyelerine bağlanması mülkiyet güvenliği bakımından değerlendirilmelidir.

Teslim Yalnızca Anahtar Teslimi Olmamalıdır

Sözleşmede işin tamamlanması;

• İskânın alınmasına,
• Kat mülkiyetinin kurulmasına,
• Bağımsız bölümlerin doğru malik adına tesciline,
• Ortak alanların tamamlanmasına,
• Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesine

bağlanmalıdır.

Teslim tutanağındaki “malikin başka bir hak ve alacağı kalmamıştır” gibi genel ibra
ifadeleri, ileride ileri sürülebilecek ayıp ve tazminat taleplerini etkileyebilir.

Yüklenici İnşaatı Tamamlamazsa Kredi Borcu Ne Olur?

Yüklenicinin inşaatı geciktirmesi veya tamamlamaması, hak sahibinin bankaya karşı kredi
borcunu kendiliğinden sona erdirmez.

Kredi sözleşmesi ile yüklenici sözleşmesi iki ayrı hukuki ilişki oluşturur:

• Malik, bankaya karşı kredi borçlusudur.
• Yüklenici, maliklere karşı inşaatı tamamlama borcu altındadır.

Bu nedenle inşaat yarım kalsa bile kredi taksitleri ve taşınmaz üzerindeki ipotek devam
edebilir.

Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde inşaata başlanmaması veya inşaatın
belirli seviyede durarak en az altı ay sürdürülmemesi hâlinde, 6306 sayılı Kanundaki
koşullar çerçevesinde sözleşmenin hak sahiplerinin hisseleri oranında salt çoğunluk
kararıyla feshi gündeme gelebilir.

Fesih hâlinde tamamlanan imalatlar, yükleniciye yapılan ödemeler, kalan kredi tutarı,
proje belgeleri ve yeni yükleniciyle devam koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Banka Kredisi ile 3 Milyon TL Dönüşüm Kredisi Arasındaki Farklar

Düşük faiz ve uzun vade önemli bir avantajdır. Bununla birlikte tapu kayıtları, ipotek,
yüklenici sözleşmesi ve inşaatın tamamlanmama riski de kredi kararıyla birlikte
değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

3 milyon TL’nin tamamı otomatik olarak verilir mi?

Hayır. 3 milyon TL üst limittir. Kullanılabilecek tutar; hisse, gelir, yapım maliyeti ve banka
değerlendirmesine göre belirlenir.

Birden fazla dairesi olan malik her dairesi için kredi kullanabilir mi?

Hayır. Her hak sahibi yalnızca bir bağımsız bölüm için bu krediye başvurabilir.

Eski kredi borçları başvuruyu etkiler mi?

Kapanmış borçlar tek başına ret nedeni değildir. Ancak açık icra, takip veya haciz kaydı
başvuruya engel olabilir. Devam eden taksitler de ödeme kapasitesini etkiler.

Mevcut ipotek varken kredi alınabilir mi?

Kredi teminatı olacak taşınmazdaki mevcut ipotek ve kısıtlamaların başvuru öncesinde
kaldırılması gerekebilir.

Kredi doğrudan malike mi ödenir?

Hayır. Kredi blokeli hesaba aktarılır ve inşaat ilerledikçe yükleniciye ödenir.

İpotek tutarının kredi tutarının iki katı olması borcun da iki katı olduğu anlamına gelir mi?

Hayır. İpotek bedeli, bankanın alacağı için tapuda oluşturulan teminat sınırıdır. Gerçek kredi
borcu kredi sözleşmesine göre hesaplanır.

Kredi erken kapatılabilir mi?

Evet. Güncel kılavuzda erken kapama komisyonu ve cezai yaptırım alınmaması öngörülmektedir.
Ancak cayma süresinden sonra blokeli hesaptaki kullanılmamış tutar erken kapamada
kullanılamayabilir.

İpotekli taşınmaz satılabilir mi?

Satış hâlinde kredi borcunun kapatılması gerekir. Satıştan önce borç kapama ve ipoteğin
kaldırılması işlemleri planlanmalıdır.

Yüklenici işi bırakırsa kredi borcu silinir mi?

Hayır. Yüklenicinin işi bırakması, bankaya karşı olan kredi borcunu kendiliğinden sona erdirmez.

Kiracılar bu krediyi kullanabilir mi?

Kredi riskli yapı maliklerine yöneliktir. Kiracılar bu kredinin hak sahibi değildir; koşullarına
göre 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira veya tahliye destekleri ayrıca değerlendirilebilir.

Kredi Başvurusundan Önce Hak Sahiplerinin Kontrol Etmesi Gerekenler

3 milyon TL kentsel dönüşüm kredisi, riskli yapıların yenilenmesi için düşük faizli ve uzun
vadeli bir finansman imkânı sağlamaktadır. Ancak kredi yalnızca faiz oranı ve aylık taksit
üzerinden değerlendirilmemelidir.

Başvuru öncesinde şu hususlar birlikte kontrol edilmelidir:

• Tapudaki malik ve arsa payı bilgileri,
• Mevcut ipotek, haciz ve şerhler,
• Yeni projedeki bağımsız bölüm dağılımı,
• Yükleniciye verilecek satış ve devir yetkileri,
• Yüklenici teminatının kapsamı ve süresi,
• Kredi sözleşmesindeki temerrüt hükümleri,
• İnşaatın durması hâlinde uygulanacak fesih yöntemi,
• İskân ve kat mülkiyetine geçiş şartları.

İpotek kurulması mülkiyetin bankaya geçtiği anlamına gelmez. Bununla birlikte kredi borcunun
ödenmemesi hâlinde taşınmazın paraya çevrilmesi riski bulunmaktadır.

Yüklenicinin inşaatı tamamlamaması da hak sahibinin kredi borcunu kendiliğinden ortadan
kaldırmaz. Bu nedenle kredi sözleşmesi ile yüklenici sözleşmesi, hak sahibinin ödeme
yükümlülüğü ve mülkiyet güvenliği bakımından birlikte incelenmelidir.

Her taşınmazın tapu durumu, malik yapısı ve sözleşme koşulları farklıdır. Bu içerik genel
bilgilendirme amacı taşımakta olup somut taşınmaz ve sözleşme bakımından ayrıca hukuki
inceleme yapılması gerekir.

Resmî Kaynaklar

• T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Riskli Yapı Malikleri İçin Uygulama Kılavuzu, Haziran 2026
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Proje Yüklenicileri Uygulama Kılavuzu, Haziran 2026
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği