Giriş
Gayrimenkul alanların ve satanların vergi kanunu ve harçlar kanununda yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmeleri ileride karşılaşabilecekleri sorunları önlemeleri açısından büyük önem arz etmektedir.
Gayrimenkul alanların, aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığı, tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler gibi hususlar özellikle göz önünde bulundurulmalıdır.
Gayrimenkul satanlar açısından da gayrimenkulün tapudaki satış değerinin ve bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi, şirketlerin gayrimenkul satışından doğan kazancın gelir vergisinden muaf olması gibi konular üzerinde özellikle durulması gerekir.
Gayrimenkul vergileri hakkındaki bu bültenimizde, yukarıda anılan hususlar ışığında gayrimenkul alım satımında vergi yükümlülükleri açıklanacaktır.
Türkiye’de gayrimenkullerde vergi düzenlemesi özellikle 2 konuda önem kazanmaktadır. Biri gayrimenkul üzerinden alınan emlak vergisi, biri de gayrimenkulün alım satım işlemleri sırasında alınan harç bedelleridir.
Emlak Vergisi ne zaman ödenir?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre Türkiye sınırları içinde bulunan binalar, arazi ve arsalar emlak vergisine tabidir. Emlak vergisi, birinci taksiti Mart-Nisan-Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Dileyen mükellef tümünü birinci taksit döneminde veya daha önce de ödeyebilme imkânına sahiptir.
Arsa ve Araziler için emlak vergisi ne şekilde hesaplanır?
Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre; binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskân bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak emlak vergisi hesaplanır.
2008 yılında emlak vergisi, aşağıdaki tabloda belirtilen oranlara göre hesaplanacaktır:
Emlak Vergisi Oranları Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar için Oran (binde) Normal Oranlar
Binalarda (meskenlerde) 2 1
Binalarda (diğerlerinde) 4 2
Arsalarda 6 3
Arazilerde 2 1
52 Seri No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’ne göre mükelleflerin 2008 yılına ait bina, arsa ve arazi vergi değerleri; 2007 yılı vergi değerlerinin, 2007 yılına ilişkin tespit edilen % 7,2’lik yeniden değerleme oranının yarısı olan % 3,6 (üç virgül altı) nispetinde artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır.
Diğer taraftan, mükellefiyetleri 2008 yılında başlayan mükelleflerin, bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerleri; takdir komisyonlarınca arsa veya arazi için 2005 yılında takdir edilen asgari ölçüde metrekare birim değerlerinin 2006 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı (% 3,9) nispetinde arttırılarak belirlenen 2007 yılı değerinin % 3,6 nispetinde arttırılması suretiyle bulunacak asgari ölçüde metrekare birim değerleri dikkate alınarak hesaplanacaktır.
Gayrimenkul harç bedelleri tablosu:
Gayrimenkul Harç Bedelleri Oran (binde)
Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Gayrimenkullerin, irtifak haklarının ve gayrimenkul mükellefiyetinin sermaye şirketlerine sermaye olarak konulmasında ticaret mahkemesince tayin olunan değer üzerinden devir alan için ve gayrimenkul devir hallerinde devir eden için 15
Yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıtacağı gayrimenkullerin ortaklar adına tescilinde kayıtlı değer üzerinden 1.8
Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9
İfraz veya taksim veya birleştirme işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden 9
İpoteğe dahil gayrimenkullerden birisinin çıkarılarak başkasının ithalinde veya teminat ilavesinde borç miktarı 3.6
Adi veya hasılat kira mukavelelerinin tapu siciline şerhinde mukavele müddetine göre hesaplanacak kira toplamı ve mukavele mevcut değilse veya mukavelede müddet belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden 5.4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden 15
Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlâklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı 15
Bilgi kaynağı: 54 seri no’lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği (ekler)
Emlak Vergisi’nden muaf kişiler:
Türkiye sınırları içinde, brüt alanı 200 m2’yi aşmayan, bir tek konutu bulunan ve emekli aylığı dışında başka geliri bulunmayan emekliler ile herhangi bir geliri bulunmayan işsizler, ev hanımları ve engelliler emlak vergisi ödemekle yükümlü değildirler. Bu kişilerin, birden fazla konuta sahip olmaları durumunda, konutların tamamı için emlak vergisi ödemeleri gerekmektedir.
Geçici muaflıklarından biri:
Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
Yukarıda anılan emlak vergisinden muaf kişi ve kuruluşlar haricinde emlak vergisini zamanında ödemeyen mükellef geciken taksit için her ay 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükmüne göre tespit edilen oranda gecikme cezası ödemek zorundadır.
Mal ve hizmetlere uygulanacak katma değer vergisi oranlarının tespitine ilişkin kararına (Bakanlar Kurulu Kararı 2007/13033) göre kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde ve konut kooperatiflerine yapılan sınırsız alanında inşaat taahhüt işlerinde, % 1 oranında KDV uygulanacaktır.
Bir istisna da işyeri kira geliri elde eden kişiler için düzenlenmiştir. 2008 yılında, işyeri kira geliri elde edenler, yıllık gayrisafi tutarı 19.800 YTL’yi aştığında, bu gelirlerini beyan etmekle yükümlüdürler. Ancak kira geliri elde edenler aylık 7.000, yıllık 84.000 YTL civarındaki kira gelirleri için gelir vergisi ödemeyecekler. Kira geliri aylık 7.000 YTL yıllık 84.000 YTL olan kiralayanların kiraladıkları yerin işyeri olması durumunda vergi iadesi alacaklardır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde yer alan konut kira gelirleri için uygulanan istisna tutarı, 2008 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 2.400 YTL olarak tespit edilmiştir. (Gelir Vergisi Genel Tebliği, Seri No: 266). Konut kira geliri elde edenler, yıllık 2.400 YTL’lik istisnadan yararlanacaklardır. Konut kirasının yıllık tutarının bu sınırı aşması durumunda ancak kira geliri elde edenin beyan yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu durumda, beyan edilen kira gelirinden, % 20 oranındaki stopaj mahsup edilecektir.
Gayrimenkul alım satımında da emlak vergisi konusu önem kazanmaktadır. Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığının araştırılmasında yarar vardır. Çünkü Emlak Vergisi Kanunu’nun 30.maddesinin son fıkrasına göre: “Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisi’nin ödenmesinden devreden devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15. günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir.”
2007 yılında gayrimenkul alanlar, 2007 yılı için Emlak Vergisi ödemezler. Bu durumda emlak vergisi ödeme yükümlülükleri 2008 yılından itibaren başlayacaktır.
Gayrimenkullerin tapudaki değeri vergi yükümlülüğü açısından büyük önem arz etmektedir. Gelir vergisi açısından değerlendirildiğinde, gayrimenkulün, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç “Değer artışı kazancı” olarak beyan edilir ve bu kazanç gelir vergisine tabi olur. Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar bulunmaktadır. Aksi halde gayrimenkulün 4 yıl içinde satılması sonucu tapudaki bedel farkı kar olarak gözükecek ve bu bedel vergiye tabi olacaktır. Harç yönünden ise 2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri arttığı için gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür. Bu durum özellikle kamu görevlilerini “mal beyanı” yönünde önümüzdeki yıllarda da, vergi mükelleflerini de “nereden buldun?” sorgulaması yönünden ilgilendirmektedir.
Gayrimenkul satışından doğan kazançlar aşağıda belirtilen şekilde normal gelir vergisi tariflerine tabidir:
• 7.800 YTL’ye kadar % 15
• 19.800 YTL’nin 7.800 YTL’si için 1.170 YTL, fazlası % 20
• 44.700 YTL’nin 19.800 YTL’si için 3.570 YTL, fazlası % 27
• 44.700 YTL’den fazlasının 44.700 YTL’si için 10.293 YTL, fazlası % 35 oranında vergilendirilir.
Şirketler gayrimenkul satıştan doğan kazancın % 75 kurumlar vergisinden istisna olabilirler. Bu avantajdan yararlanabilmek için şirketin aşağıdaki koşullara uyması gerekmektedir:
• Gayrimenkulün, en az iki tam yıl süreyle şirketi adına kayıtlı olması gerekiyor (Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar ile rüçhan haklarının satışında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır);
• Satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. (İstisna edilen kazançtan 5 yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler zıyaa uğramış sayılır);
• Gayrimenkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun md. 17/4 göre, şirketlerin, gayrimenkullerini 2 yıl ve daha fazla süre geçtikten sonra satmaları halinde, bu satış KDV’den istisnadır.
Gayrimenkul Harcı
Harcın oranı yönünden ise gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı; tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranındaki harcı ayrı ayrı ödemektedirler.
Miras kalan gayrimenkulün tapusu devredilirken, mirasçılar emlak vergisi asgari değeri üzerinden, binde 9 oranında, “tapu harcı” ödemekle yükümlüdürler. Herhangi bir miras kalan gayrimenkul: arsa, arazı, bina, mağaza, dükkânın satışından doğan kazanç, gelir vergisine tabi değildir.
Değişik düzenlemeler
213 sayılı Vergi Usul Kanunun 4. bölümüne göre mükellefler, genel tahrirde unutularak yazılmamış olan bina ve araziyi tahrir neticelerine göre verginin alınmaya başlandığı mali; şehir ve kasabalarda yeni inşa ettirdikleri binaları ve inşaat bitmeden kullanılmaya başlanan kısımlarını; bina ve arazide değişiklikleri ve iratsız arsanın iratlı arsa veya iratlı arsanın iratsız arsa haline geldiğini vergi dairesine bildirmeye mecburdurlar.
17 Ağustos 1999 ve 12 Kasım 1999 Marmara bölgesinde ve civarında meydana gelen depremlerin yol açtığı ekonomik kayıplar gidermek amacıyla deprem vergisi olarak bilinen özel iletişim ve özel işlem vergileri, cep telefonundan, vergi beyannamelerine, Spor Toto kuponlarından Milli Piyango biletlerine, uçak biletlerinden, gümrük ve pasaport işlemlerine kadar pek çok uygulama alanı bulmuştu. Özel iletişim vergisi %25 oranında uygulanıyor.
4481 Sayılı Marmara Bölgesi ve Civarında 17.08.1999 ve 12.11.1999 Tarihlerinde Meydana Gelen Depremin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpları Gidermek Amacıyla Bazı Mükellefiyetler İhdası ve Bazı Vergi Kanunlarında Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 26 Kasım 1999 Resmi Gazetede yayınlayıp yürürlüğe girmiştir. Bu Kanunla 1998 yılında beyan edilen gelir veya kurumlar vergisi matrahları ile bu yılda elde edilen ve belli miktarın üzerindeki ücretler; bina, arsa ve araziler; motorlu taşıtlar; cep telefonları, üzerinden bir defalık ek vergi ödenmesi öngörülmektedir.
Sonuç olarak belirtmek gerekir ki, gayrimenkul alım satımında, vergi ve harç düzenlemeleri ile bağlantılı çok sayıda özel ve istisnai durumlar bulunmaktadır. Bu sebeplerle cezalı uygulama ve vergilerle karşılaşılmasını önlemek açısından bu hususların göz önüne alınarak işlem yapılması ileride ortaya çıkabilecek olası zararları önlemek açısından uygun olacaktır.
