Gayrimenkul HukukuHukuki İncelemelerUyarlama Davaları

UYARLAMA DAVALARI: Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davalardır. Uyarlama davalarında görevli mahkeme mecurun yıllık kira bedeli dikkate alınarak belirlenmektedir. Yıllık kira bedeli HUMK da belirlenen sınırın altında ise Sulh Hukuk Mahkemeleri, üstünde ise Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli sayılmaktadır. Kira bedelinin arttırımı hükmünün iptali için açılan davalar ise uyarlama davalarından farklı olarak tespit davası niteliğinde olup görevli mahkeme HUMK md 8 doğrultusunda Sulh Hukuk mahkemeleridir.

Kira sözleşmeleri adi kira veya hasılat kirası olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Adi kira, taşınır veya taşınmaz bir malın belli bir ücret karşılığında kullanma hakkının bir başkasına devredilmesidir. Hasılat (ürün) kirası ise ürün veren taşınır veya taşınmaz malların veya hakların bir bedel karşılığında kullanılmasını, semerelerinin toplanmasını, işletilmelerini ve hakların kiralanmasını ifade eder. Kira sözleşmesinin geçerliliği kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlı olmamakla beraber bazı özel yasalarda (Devlet İhale Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu) kira sözleşmelerinin ne şekilde yapılacağı farklı olarak belirtilmiştir. Bunun yanında kiracı ve kiralayan aralarında yapacakları anlaşma ile sözleşmenin geçerliliğini yazılı olma şartına bağlayabilirler. Kira sözleşmesinin hangi şekil şartına uyularak yapıldığı uyuşmazlık çıkması durumunda ispat usulleri bakımından farklılık taşımaktadır. Şöyle ki; yazılı bir kira sözleşmesi ancak aynı derecede yazılı delille ispatlanabilirken, sözlü kira sözleşmelerinin her türlü delille ispatı mümkün kılınmıştır. Kira alacakları bir aya ait kira parasının ödenmemesi ile muaccel hale gelecektir. Taraflar sözleşmede ifa gününü belirlemişlerse herhangi bir ihtara gerek olmaksızın bu tarihin geçmesi ile temerrüt durumu gerçekleşecektir. Temerrüt faizi ise ihtara gerek olması durumunda ihtarın borçluya eriştiği, ihtara gerek olmaması durumunda ise borcun muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Borçlar Kanununda sadece kira sözleşmesinden doğan kira alacağına ilişkin davalar için beş yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bunun yanında kiracı tarafından haklı sebebe dayanmayan ödemeler veya hataen yapılan ödemeler nedeniyle açılacak davalar iki yıllık zamanaşımı süresine tabi tutulmaktadır. Kira sözleşmesinden doğan kira parası dışındaki borçların kiracıya ait olmasına rağmen kiracı tarafından ifa edilmemesi durumundan açılacak davalar ise 10 yıllık zamanaşımı sürelerine tabidir.

Kural olarak, kira akdinin kurulduğu sırada taraflar arasında dengenin mevcut olduğu kabul edilmektedir. Uyarlama davası, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek kişilerin sosyal ekonomik dengesini bozan olaylar sonrasında taraflardan biri için edim ifasının katlanılamayacak hale gelmesi nedeni ile açılır ve davada kira parasının değişen durumlara uyarlanması istenir. Uyarlama davası açabilmek için olağanüstü olayın önceden öngörülemeyen ve beklenilmeyen bir olay olması gerekmektedir. Olayların önceden tahmin edilebilir olup olmadığı; sözleşme süresi, sözleşme içeriği ve sonradan meydana gelen olayın niteliği gibi özelliklerin birlikte değerlendirilmesi ile belirlenebilir. Kısa süreli kira sözleşmelerinde pahalılık, enflasyon, para değerindeki düşüş ve yasal mevzuattaki düzenlemelerin bilinebilir oldukları kabul edilir. Olağanüstü durumun önceden öngörülemeyen ve beklenmeyen bir hak olması gerekmekle beraber aynı zamanda bu olağanüstü durumun gerçekleşmesinde davacının kusurunun bulunmaması gerekmektedir. Davacı kendi kusuru ile sebep olduğu bir durum nedeni ile uyarlama talep edememektedir. Bunlarla beraber önemli bir nokta da değişen hal ve şartlara rağmen sözleşmenin taraflarının ihtirazi kayıt koymaksızın edimlerini ifa etmesi durumunda uyarlama talep haklarını yitireceklerinin kabul edilmiş olmasıdır.

Bu anlatılanlar ışığında, kira sözleşmesinde taraflar arasındaki dengenin açık biçimde bozulmuş olması yani taraflardan birinin edimini ifa etmesinin kendisinden beklenilmeyecek hal alması durumunda uyarlama davasının açılabileceği söylenebilir. Zira olağanüstü durumun gerçekleşmesine rağmen sözleşmesel ediminin devamının beklenmesi dürüstlük kurallarına aykırı olacaktır.

Kira bedelinin uyarlanması hakkında dava tarihinden ileriye doğru geçerli olacak şekilde karar verilmektedir. Dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir. Bu hususda Yargıtay 13. HD‘si 22.03.2001 tarihinde “..Uyarlama kira bedeline ilişkin olup sözleşmenin diğer koşullarını ortadan kaldırmaz. Uyarlama dava tarihinden geriye doğru uygulanmaz. Davanın reddi gerekir.” şeklinde karar vermiştir (2001/1979 E. ve 2001/2831 K.).

Uyarlama davası sırasında hakim tarafından dikkate alınacak genel hukuk ilkeleri kısaca şunlardır: 1- Sözleşmeye bağlılık ilkesi: Bu ilke sözleşmenin her zaman için –olağanüstü durumlar gerçekleşmesi durumunda dahi– yapıldığı andaki şartları ile aynen yerine getirilmesini gerekli kılmaktadır. Ancak bu ilkenin uygulanması hakkaniyet ve objektif iyiniyet ilkeleri ile sınırlandırılmıştır. 2- Hakkaniyet ve Objektif İyiniyet İlkesi: Sözleşmenin yapılmasından sonra edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine katlanılmayacak derecede bozulmuş olması halinde sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı sıkıya uygulanması sözleşme adaleti ile çelişmektedir Bu durumda sözleşme adaleti, hakkaniyet ve objektif iyiniyet ilkelerini nazara alınarak sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması gerekmektedir. 3- Beklenmeyen Hal Koşulu: Bu ilke ile sözleşmede bozulan dengenin yeniden kurulması ve böylece dengesizliğin giderilmesi amaçlanır.

Hakim değişen hal ve şartlar nedeni ile kira sözleşmesini uyarlarken doğruluk ve dürüstlük ilkelerini dikkate alarak sözleşmedeki boşlukları doldurmalıdır. Bu durumda hakim ilk olarak değişen hal ve şartlara ilişkin sözleşme veya yasada herhangi bir hüküm bulunup bulunmadığına bakmalıdır. Eğer sözleşmede veya yasada bu konuda bir hüküm varsa mevcut hükmü hakkın kötüye kullanılmasına yol açmamak şartı ile uygulamalıdır. Sözleşmede veya yasada bu konuda herhangi bir hüküm bulunmaması durumunda ise hakim yukarıda sayılan genel hukuk ilkeleri ışığında MK md.1, 2 ve 4’ü de dikkate alarak kendisine tanınan takdir yetkisi ile en iyi çözüm yoluna karar vermelidir. Hakimin bu esaslar çerçevesinde verdiği karar hak ve nesafet esaslarına da uygun olmalıdır.

Yargılama aşamasında hakim en doğru çözüm yolunu bulmak için tarafların delillerini toplar ve gereken hallerde bilirkişilerden enflasyon ve rayiç kira bedellerine göre uyarlama gerekip gerekmediği hususunda inceleme talep eder. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 19.11.1991 tarihli kararında hakimin yargılama aşamasında uygulaması gereken yöntemi şu şekilde açıklamıştır: “…Aynı zamanda mahkeme resmi kurumlardan enflasyon oran ve seyir araştırmaları, kiralananın kullanım sahası, nitelikleri, mevkii, konumu, emsal kira ücretleri, sözleşmenin kurulduğu ve davanın açıldığı tarihler itibari ile vergi ve amortisman giderleri, artış oranı, diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığı ile incelenmelidir. Böylece belirlenen uygun durum baz kabul edilerek daha sonra uyarlama ilke ve esaslarına sadakatle hal ve şartların değişmesi nedeni ile borçluya ne mükellefiyetler yüklenebileceği tartışılmalı kira parası tarafından amaç ve iradelerine uygun objektif iyiniyet hakkaniyet ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde aşırı olmayan tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli ve sonuçta tüm dayanakları belirtilmiş gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intifak boşluğu doldurulmalıdır.” (1991/7015 E. 1991/10562 K.) Hakim karar aşamasında sadece sözleşmede yer alan hususları dikkate almalıdır. Bunun dışında tarafların mali durumları gibi sair hususlar karara dayanak teşkil etmemelidir.

Uyarlama kararı verilirken hakimin göz önünde tutması gereken bir husus ise şayet sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların bu açık kısmı düzenlemeleri gerekse idi nasıl düzenleyebilecekleri hususudur. Bu unsurda kısaca hakim tarafların sözleşme yaparken bu kısmı nasıl düzenleyebileceklerinin tespitine çalışmaktadır.

Uyarlama davası ile taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin bedele ilişkin maddesine hakim tarafından müdahale edilmiş olmaktadır. Bu durumda hakimin belirlediği yeni kira miktarı sözleşmedeki hüküm yerine geçecektir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 08.02.1999 tarihli kararında “…Uyarlama ile kira parasının günün koşullarına intibakı sağlanarak sözleşmenin kira parası bölümü günün koşullarına uyarlanmış olur. Sözleşmenin diğer koşulları hukuki statüsünü ve geçerliliğini aynen korur” şeklinde karar vermiştir (1999/315 E. 1999/995 K).

Uyarlama davalarında önemli bir sorun da kısa süreli (örneğin 1 yıl) kira söleşmelerinde uyarlama davası açılıp açılamayacağı konusundadır. Genelde sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi, günün koşullarına uyarlanması uzun süreli sürekli borç doğuran sözleşmelerde söz konusu olmaktadır. Zira sözleşmenin kurulması sırasında mevcut olan dengenin kısa sürede aşırı ölçüde ve açık olarak taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulmasına neden olan öngörülmeyen beklenilmeyen olağanüstü olayların gerçekleşmesi çok istisnai durumlar dışında mümkün değildir. Yargıtay 13. HD 08.02.2001 tarihli kararında kira sözleşmesinin bitimine bir yıldan az kalarak açılan davada sözleşmenin uyarlama koşullarından söz edilemeyeceğinden davanın reddi gerektiğine karar vermiştir.

1. Erkan ERTÜRK. Kanunlar Açıklamalar ve İçtihatlarla Uygulamada Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları 2005 – Adil Yayınevi

2. Nihat Yavuz. Türk Kira Hukuku 1 Uygulamada ve Öğretide Kira Parasının Tespiti Davasının Esasları – Ankara 2003 – Yetkin Hukuk Yayınları