T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tarafından Yürütülen “Yarısı Bizden” Kampanyası Hakkında Hukuki Bilgilendirme

I. Giriş

“Yarısı Bizden” Kampanyası, İstanbul genelinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilen yapıların hızlı ve güvenli biçimde yeniden inşa edilmesini desteklemek amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hayata geçirilmiş kamu destekli bir dönüşüm programıdır.

Kampanya kapsamında vatandaşlara devlet eliyle hibe ve uzun vadeli kredi olanakları sunulmakta; bireysel veya alan bazlı kentsel dönüşüm modelleriyle projelerin gerçekleştirilmesi desteklenmektedir. Kredi geri ödemeleri yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlamakta ve 10 yıla kadar vadeye yayılmaktadır. Ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmamakta, sonraki yıllarda ise Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranının yarısı kadar güncelleme yapılmaktadır.

II. Destek Yöntemleri Ve Uygulama Modelleri

1. Yüklenici Firma ile Dönüşüm (Bina Bazlı Uygulama)

Hak sahipleri, belirleyecekleri yüklenici firmalarla yapacakları sözleşmeler çerçevesinde kendi binalarını yeniden inşa ettirebilirler. Bu kapsamda sağlanan destekler:

Kampanya kapsamındaki ödemeler, Bakanlık tarafından hak sahibi adına doğrudan yüklenici firmaya ve inşaatın ilerleme seviyesine göre dört aşamada yapılmaktadır:

• Projenin başlangıcında %30
• Taşıyıcı sistemin tamamlanmasında %30
• Sıva aşamasında %30
• Yapı kullanım izni alındığında kalan %10

Not: Kredi kullanımı halinde, kredi tutarının iki katı oranında ipotek tesis edilir. Sadece hibe kullananlar için ipotek uygulanmaz.

2. TOKİ ve Emlak Konut ile Alan Bazlı Dönüşüm

Bu modelde, çok parsel içeren alanlarda tam uzlaşma sağlanması koşuluyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve/veya Emlak Konut iş birliğiyle dönüşüm sağlanır.

Vatandaşlara 875.000 TL hibe desteği verilir. Proje uygulaması kamu eliyle yürütülür; kalan tutar uzun vadeli ve düşük maliyetli kredi koşullarıyla ödenir.

III. Sıkça Sorulan Hukuki ve Teknik Sorular

1. Kimler kampanyadan faydalanabilir?

İstanbul’un 39 ilçesinde bulunan ve 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış maliklerin tamamı kampanyaya başvurabilir.

2. Proje için aranan ön koşullar nelerdir?

Yeni yapılacak binanın (otopark ve sığınak alanları hariç olmak üzere) eski yapının inşaat alanı veya bağımsız bölüm sayısının bir buçuk katını geçmemesi gerekir. Aksi takdirde hibe ve kredi desteğinden faydalanılamaz.

Ek şart: Yarısı bizden kampanyası şartları yalnızca 1 Nisan 2023 tarihinden sonra hazırlanmış ruhsat projeleri ile yararlanmak mümkündür.

3. Yapım öncesi risk tespiti nasıl yapılır?

Yapının riskli olup olmadığını öğrenmek için Bakanlığa bağlı lisanslı kuruluşlara başvurarak karot örneği alınmalıdır. Lisanslı kuruluş listesine altyapi.csb.gov.tr üzerinden ulaşılabilir.

4. Başvuru süreci nasıl işler?

Başvurular e-Devlet üzerinden yapılmaz. Kat irtifakı kurulduktan sonra ilçe belediyesine hak sahipliği tespiti için başvurulur. Belediye dosyayı Marmara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne iletir. Müdürlük, belirlediği randevu tarihinde hak sahipleriyle hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesini imzalar.

4.1 2026 Güncellemesi: Kat İrtifakı Yerine Riskli Yapı Tespiti Yeterli (27 Şubat 2026 Cumhurbaşkanlığı Kararı)

27 Şubat 2026 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile başvuru sürecinde önemli bir eşik değişikliği yapılmıştır. Önceki düzenlemede destekten yararlanma bakımından 31.12.2026 tarihine kadar kat irtifakının kurulması esas alınırken, yeni metinle birlikte odak 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin yapılmış olması şartına kaydırılmıştır.

Bu değişiklik uygulamada ciddi bir kolaylaştırma anlamına gelmektedir. Kat irtifakı kurulumu; proje, ruhsat ve inşaat ilerlemesine bağlı uzun ve yorucu bir takvim gerektirirken, artık destek penceresine girebilmek için riskli yapı tespitinin tamamlanması yeterli görülmektedir. Başka bir ifadeyle, dönüşüm sürecinin başlangıç eşiği öne çekilmiş durumdadır.

Ancak burada rehavete kapılmamak gerekir. Her ne kadar eşik aşağı çekilmiş olsa da bu düzenleme 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli yapı tespiti yaptırılan binalar için geçerlidir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde zaman sandığımızdan çok daha hızlı aktığından, riskli yapı tespitini bir an önce tamamlatmak büyük önem taşımaktadır.

5. Ödemeler hak sahibine mi, yükleniciye mi yapılır?

Bina bazlı dönüşümde ödemeler, hak sahipleri adına yüklenici firmaya, Emlak Katılım Bankası’nda açılan vadesiz hesaba yapılmaktadır.

6. Kampanya kapsamında yalnızca Emlak Katılım Bankası ile mi çalışılabilir?

Evet. Kampanya kapsamında tanımlı işlemler yalnızca Emlak Katılım Bankası üzerinden yürütülmektedir.

7. Tahliye (taşınma) desteği nedir, kimler faydalanabilir?

Riskli yapının tahliyesi halinde hak sahiplerine veya kiracılara 125.000 TL tahliye desteği ödenmektedir. Konut kiracısı varsa destek doğrudan kiracıya, değilse mal sahibine verilir.

8. Daha önce 6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı alanlar faydalanabilir mi?

• 22.02.2024 tarihinden önce kira yardımı alanlar tahliye desteğinden faydalanamaz.
• Ancak bu kişiler riskli yapıda oturmuyorsa hibe ve kredi desteğinden yararlanabilir.
• 22.02.2024 tarihinden sonra ikamet edenler, daha önce 11.000 TL taşınma yardımı almışlarsa bu tutar 125.000 TL’ye tamamlanır.

9. Yaş veya gelir sınırı var mı?

Hayır. 75 yaşında bile olsa hak sahibi, kampanyaya katılarak kredi ve hibe desteğinden faydalanabilir. Gelir veya kredi puanı aranmamaktadır.

10. Kredi ödemeleri ne zaman başlar ve nasıl hesaplanır?

Kredi geri ödemesi, yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlar.
İlk yıl faiz uygulanmaz. Sonraki yıllarda, Ocak ayında açıklanan TÜFE oranının %50’si kadar güncelleme uygulanır. Geri ödeme süresi 10 yıla kadar uzatılabilir.

11. Kredi geri ödemesi kim tarafından yapılır?

Kredi sözleşmesini imzalayan kişi tarafından ödenir. Ara ödeme seçeneği yoktur ancak kredi tek seferde kapatılabilir.

12. Bağımsız bölüm büyüklüğü destek miktarını etkiler mi?

Hayır. Kampanya, destekleri bağımsız bölüm bazında sağladığı için 40 m² bir daire ile 120 m² bir daireye aynı destek verilir.

13. Kaçak katlar, projeye aykırı bağımsız bölümler ve yeni yapılacak fazla daireler destek kapsamına girer mi?

Hayır. Kampanya kapsamında destek miktarı belirlenirken eski yapının onaylı yapı ruhsatı eki mimari projesinde ve tapu sicilinde kayıtlı bağımsız bölümler esas alınır. Ruhsat ve tapu kayıtlarında yer almayan kaçak katlar, sonradan oluşturulan veya projeye aykırı bağımsız bölümler için ayrıca hibe ya da kredi desteği sağlanmaz.

Yeni mimari projede imar koşulları kapsamında eski yapıya göre daha fazla konut veya iş yeri üretilebilse dahi, eski yapıda resmî olarak kayıtlı bağımsız bölüm sayısını aşan ilave bağımsız bölümler destek kapsamına girmez.

Ayrıca yeni projedeki yapı büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısı; otopark ve zorunlu sığınak alanları hariç olmak üzere, eski yapının yapı büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısının bir buçuk katını geçmemelidir.

14. Riskli yapı satılırsa alıcı kampanyadan yararlanabilir mi?

Satış kat irtifakı kurulmadan önce yapılmışsa yeni malik kampanyaya dahil olabilir. Kat irtifakı sonrası satışlarda kampanya hakları devredilmez.

15. 6306 sayılı Kanun kapsamında daha önce faiz desteği alınmışsa kampanyadan yararlanılabilir mi?

Evet. Önceden faiz desteği alınmış olması kampanyadan yeniden kredi kullanımına engel teşkil etmez. Bankanın onay vermesi yeterlidir.

16. Yarısı Bizden kampanyası ne zamana kadar geçerli? Son başvuru tarihi nedir?

Kampanya, 31 Aralık 2026 tarihine kadar geçerlidir. Bu, 6306 sayılı Kanun kapsamında devlet desteğinden yararlanmak için belirlenen yasal süredir. Nisan 2026 itibarıyla kampanyanın uzatıldığına dair resmi bir karar açıklanmamıştır; 2027’de devam edip etmeyeceği henüz netlik kazanmamıştır.

27 Şubat 2026 Cumhurbaşkanlığı Kararı ile başvuru eşiği öne çekilmiş; artık kat irtifakı kurulması beklenmeksizin, riskli yapı tespitinin tamamlanmış olması destek için yeterli görülmektedir. Bununla birlikte 31.12.2026 son tarihi değişmemiştir. Riskli yapı tespiti, malik uzlaşısı ve proje hazırlığı zaman aldığından, hak sahiplerinin süreci bekletmeden başlatması büyük önem taşımaktadır.

IV. Hukuki Değerlendirme ve Sonuç

“Yarısı Bizden” kampanyası, İstanbul’un deprem riski altındaki yapı stokunu dönüştürmeye yönelik, ekonomik olarak da erişilebilir bir çözüm mekanizması sunmaktadır. Ancak kampanya başvurusundan destek kullanımına kadar olan süreç; çok sayıda teknik, idari ve hukuki adım içermektedir.

Özellikle kat maliklerinin anlaşmazlıkları, yüklenici sözleşmesinin hukuki güvenliği, proje ruhsat süreci, ipotek ilişkileri, metrekare sınırlamaları ve destek kapsamına girme yeterlikleri gibi başlıklar hukuki danışmanlık gerektirmektedir. Bu nedenle kampanyadan faydalanmak isteyen müvekkillerimize, sürecin tüm adımlarını bir hukukçu rehberliğinde yürütmeleri tavsiye edilmektedir.

Kampanya kapsamında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi ve hak kayıplarının engellenmesi açısından bir kentsel dönüşüm avukatı ile sürecin değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Büromuz, kentsel dönüşüm hukuku, imar mevzuatı, sözleşmeler hukuku ve tapu işlemleri alanlarında uzman avukatlarıyla müvekkillerine tam kapsamlı danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Riskli yapıya sahip maliklerin bu kampanyadan güvenli biçimde faydalanabilmesi adına detaylı hukuki analiz ve uygulama desteği sağlanmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) 2026

Aşağıda Yarısı Bizden Kampanyası’nın başvuru koşulları, destek tutarları, ödeme süreci ve hak sahipliğiyle ilgili sık sorulan soruların güncel yanıtları yer almaktadır.

Yarısı Bizden kampanyası ne zaman bitiyor ve son başvuru tarihi nedir?

Yarısı Bizden Kampanyası için geçerli tarih 31 Aralık 2026’dır. Bu tarihe kadar yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi ve bu tespitin onaylanması, kampanya kapsamına girebilmek bakımından yeterlidir.

27 Şubat 2026 tarihli düzenlemeyle, 31 Aralık 2026’ya kadar yapı ruhsatı alınması veya kat irtifakı kurulması yerine riskli yapı tespitinin tamamlanması esas alınmıştır.

Yarısı Bizden kampanyası uzatıldı mı, 2027 yılında devam edecek mi?

Bu yazının son güncelleme tarihi itibarıyla kampanyanın 2027 yılına uzatıldığına ilişkin resmî bir karar açıklanmamıştır. Bu nedenle hak sahiplerinin mevcut 31 Aralık 2026 tarihini esas alarak riskli yapı tespiti ve dönüşüm işlemlerini başlatmaları gerekir.

Kampanyanın gelecekte uzatılması ancak yeni bir resmî düzenleme yapılması hâlinde mümkün olacaktır.

Yarısı Bizden kampanyası hangi illerde geçerlidir?

Yarısı Bizden Kampanyası İstanbul’un 39 ilçesinde bulunan riskli yapıları kapsamaktadır. İstanbul dışındaki yapılar bu kampanyadan yararlanamaz; diğer illerde 6306 sayılı Kanun kapsamında farklı kira, kredi veya dönüşüm destekleri uygulanabilir.

Yarısı Bizden kampanyasından kimler yararlanabilir?

İstanbul’un 39 ilçesinde bulunan ve 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen konut veya iş yerlerinin maliklerinin kampanyadan yararlanması mümkündür.

Kiracılar hibe ve yapım kredisi desteğinin doğrudan hak sahibi değildir. Ancak şartları oluştuğunda tahliye veya taşınma desteğinden faydalanabilirler.

Yarısı Bizden kampanyası ne zaman başladı?

Yarısı Bizden Kampanyası ilk olarak 2023 yılında İstanbul’daki riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmak amacıyla başlatılmıştır. Kampanyanın hibe, kredi ve tahliye desteğine ilişkin uygulama esasları daha sonra yapılan düzenlemelerle güncellenmiştir.

Binanın riskli olup olmadığı nasıl tespit edilir?

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır.

Yetkili kuruluş, yapıdan gerekli teknik numuneleri alır, binanın taşıyıcı sistemini inceler ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki teknik esaslara göre riskli yapı tespit raporu hazırlar. Kampanyaya dâhil olunabilmesi için riskli yapı tespitinin ilgili idare tarafından onaylanması gerekir.

Yarısı Bizden kampanyasına e-Devlet üzerinden mi başvurulur?

Hayır. Kampanyadan yararlanmak için ayrıca e-Devlet üzerinden bir ön başvuru yapılması gerekmez.

Riskli yapı tespiti ve dönüşüm projesine ilişkin hazırlıkların ardından bağımsız birim ve hak sahipliği tespiti için ilgili ilçe belediyesine başvurulur. İncelemelerin tamamlanmasının ardından hak sahipleri, belirlenen randevu tarihinde hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesini imzalar.

Yarısı Bizden kampanyasına katılmak için kat irtifakı kurulması şart mıdır?

31 Aralık 2026 tarihine kadar kampanya kapsamına girebilmek için kat irtifakının kurulmuş olması şartı kaldırılmıştır. Bu tarihe kadar riskli yapı tespitinin onaylanmış olması yeterlidir.

Ancak bu değişiklik, kat irtifakı işlemini dönüşüm sürecinin tamamından kaldırmamaktadır. Kat irtifakı; yeni proje, ruhsat, hak sahipliği ve finansman işlemlerinin ilerleyen aşamalarında yine kurulabilir. Düzenleme yalnızca 31 Aralık 2026 tarihli kampanyaya giriş eşiğini riskli yapı tespitine çekmiştir.

Yarısı Bizden kampanyasında proje için aranan şartlar nelerdir?

Yeni projedeki yapı büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısı, eski yapının büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısının bir buçuk katını geçmemelidir.

Otopark ve zorunlu sığınak alanları bu hesaplamanın dışında tutulur. Ayrıca kampanya kapsamında değerlendirilecek yeni yapıya ilişkin ruhsat projesinin 1 Nisan 2023 tarihinden sonra hazırlanmış olması gerekir.

Yarısı Bizden kampanyasında devlet ne kadar destek veriyor?

Bina bazlı dönüşüm modelinde hak sahibinin bir konutu için:

• 875.000 TL hibe,
• 875.000 TL yapım kredisi,
• 125.000 TL tek seferlik tahliye desteği

olmak üzere toplam 1.875.000 TL tutarında destek paketi bulunmaktadır.

Hak sahibinin bir iş yeri veya dükkânı için:

• 437.500 TL hibe,
• 437.500 TL yapım kredisi,
• 125.000 TL tek seferlik tahliye desteği

olmak üzere toplam 1.000.000 TL tutarında destek paketi bulunmaktadır.

Toplam destek tutarının tamamı hibe değildir. Yapım kredisi geri ödemeli, tahliye desteği ise şartları oluştuğunda tek seferlik olarak ödenen bir destektir.

Hak sahibinin ikinci ve sonraki konut veya iş yerleri için destek verilir mi?

Evet. Hak sahibinin ilk konutuna sağlanan hibe ve kredi desteğinin ardından diğer her bir konutu için 1.750.000 TL kredi imkânı bulunmaktadır.

Hak sahibinin diğer her bir iş yeri veya dükkânı için ise 875.000 TL kredi desteği sağlanabilir. İkinci ve sonraki bağımsız bölümler için ayrıca hibe desteği verilmez.

Hibe ve kredi ödemeleri hak sahibine mi, yükleniciye mi yapılır?

Bina bazlı dönüşüm modelinde hibe ve kredi ödemeleri doğrudan hak sahibine ödenmez. Ödemeler, hak sahibi adına dönüşümü üstlenen yüklenici firmaya ve inşaatın ilerleme seviyesine göre yapılır.

Ödeme takvimi şu şekildedir:

• Projenin başlangıcında yüzde 30,
• Taşıyıcı sistemin tamamlanmasında yüzde 30,
• Sıva aşamasında yüzde 30,
• Yapı kullanım izin belgesinin alınmasında kalan yüzde 10.

Tahliye desteği ne kadardır ve kimlere ödenir?

Tahliye veya taşınma desteği bir defaya mahsus olmak üzere 125.000 TL’dir.

Bağımsız bölümde fiilen kiracı bulunuyorsa destek kiracıya ödenir. Bağımsız bölümde kiracı bulunmuyorsa tahliye desteğinden malik yararlanır.

Kiracıların hibe ve yapım kredisi desteğinden doğrudan yararlanma hakkı bulunmamaktadır.

Daha önce kira veya taşınma yardımı alanlar tahliye desteğinden yararlanabilir mi?

22 Şubat 2024 tarihinden önce 6306 sayılı Kanun kapsamında kira veya taşınma yardımı alanlar, kural olarak Yarısı Bizden Kampanyası kapsamındaki tahliye desteğinden yeniden yararlanamaz.

22 Şubat 2024 tarihinden sonra daha düşük tutarda taşınma yardımı alan kişiler bakımından, daha önce ödenen tutarın 125.000 TL’ye tamamlanması söz konusu olabilir.

Hibe ve kredi desteğiyle tahliye desteğinin şartları birbirinden farklı olduğundan, daha önce yardım alan kişilerin durumu somut başvuru dosyasına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kredi kullanmak için gelir, kredi puanı veya yaş şartı aranır mı?

Yarısı Bizden Kampanyası kapsamındaki yapım kredisinde hak sahibinin gelir durumuna veya kredi puanına bakılmaz. Kampanya kapsamında ayrıca bir üst yaş sınırı öngörülmemektedir.

Bununla birlikte hak sahibinin kampanya, hak sahipliği ve proje koşullarını taşıması gerekir.

Kredi geri ödemeleri ne zaman başlar ve kredi faizsiz midir?

Kredi geri ödemeleri yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlar ve geri ödeme süresi 10 yıla kadar uzatılabilir.

Kredinin tamamı vade boyunca faizsiz değildir. Geri ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmaz. Sonraki yıllarda kalan borç tutarı, ilgili yıl için açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi oranının yarısı kadar güncellenir.

Otopark ve sığınak yapılması hak kaybına neden olur mu?

Hayır. Yeni projede yapılması gereken otopark ve zorunlu sığınak alanları, kampanyadaki yapı büyüklüğü hesabının dışında tutulur.

Bu nedenle mevzuat gereği yapılması zorunlu otopark ve sığınak alanları, yeni yapının eski yapının bir buçuk katını aşmaması şartı bakımından hak kaybına neden olmaz.

Kaçak katlar ve projeye aykırı bağımsız bölümler destek kapsamına girer mi?

Hayır. Destek hesabında eski yapının onaylı mimari projesi ve tapu sicilinde kayıtlı bağımsız bölümleri esas alınır.

Ruhsat ve tapu kayıtlarında bulunmayan kaçak katlar, sonradan oluşturulan bölümler veya projeye aykırı bağımsız bölümler için ayrıca hibe ya da kredi desteği sağlanmaz.

Yeni binada yapılacak fazla daireler destek kapsamına girer mi?

Yeni projede imar koşullarına göre eski yapıda bulunandan daha fazla konut veya iş yeri üretilebilse bile, eski yapıda resmî olarak kayıtlı bağımsız bölüm sayısını aşan ilave bölümler için ayrıca Yarısı Bizden desteği verilmez.

Desteğin kapsamı, eski yapının onaylı projesinde ve tapu kayıtlarında bulunan bağımsız bölümler üzerinden belirlenir.

Bağımsız bölümün metrekaresi destek tutarını etkiler mi?

Hayır. Destek bağımsız bölüm esasına göre belirlenir. Konut veya iş yerinin metrekaresinin daha büyük ya da daha küçük olması, bağımsız bölüm için uygulanacak standart hibe ve kredi tutarını değiştirmez.

Ancak yeni projenin toplam yapı büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısı bakımından kampanyadaki bir buçuk kat sınırına uyulması gerekir.

TOKİ ve Emlak Konut ile alan bazlı dönüşüm nasıl uygulanır?

Ada, alan veya site bazlı büyük dönüşümlerde tam uzlaşma sağlanması hâlinde proje Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya Emlak Konut iş birliğiyle yürütülebilir.

Bu modelde hak sahibi için 875.000 TL hibe ve şartları oluştuğunda 125.000 TL tahliye desteği sağlanır. Hibe tutarı toplam yapım maliyetinden düşülür; kalan borç ise proje için belirlenen uzun vadeli ödeme koşullarına göre taksitlendirilir.

Yarısı Bizden kampanyasındaki banka ve ödeme işlemleri hangi banka üzerinden yürütülür?

Mevcut uygulamada kampanya kapsamındaki tanımlı hesap, hibe ve kredi ödeme işlemleri Emlak Katılım Bankası üzerinden yürütülmektedir.

Ödemeler hak sahibi adına açılan süreç kapsamında yükleniciye, inşaatın gerçekleşme seviyesine göre aktarılır.