Giriş
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan yapı stokunun tasfiyesini ve güvenli yapıların inşasını amaçlar. Riskli yapı bakımından temel yaklaşım yıkım ve yeniden inşa olmakla birlikte, yapının teknik olarak elverişli olması hâlinde yıkım yerine güçlendirme de değerlendirilebilecek bir seçenektir.
Güçlendirme, mevcut yapının korunması ve yeniden inşanın doğurabileceği ekonomik ve fiilî sonuçların önlenmesi bakımından önemli bir imkândır. Ancak her riskli yapı güçlendirilemez; teknik uygunluk, kat malikleri arasındaki karar süreci, proje, ruhsat ve süre unsurları birlikte değerlendirilmelidir.
1. Güçlendirme Hangi Koşullarda Gündeme Gelir?
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği uyarınca, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenmesi hâlinde, maliklere bildirilen yıkım süresi içinde dört temel koşulun birlikte yerine getirilmesi gerekir:[2]
- Teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi. Yapının güçlendirmeye elverişli olup olmadığı, teknik inceleme ve raporlarla belirlenir.
- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine uygun karar alınması. Güçlendirme iradesinin kanunda aranan biçim ve çoğunlukla ortaya konulması gerekir.
- Güçlendirme projesinin hazırlatılması. Uygulamanın, yapının özelliklerine uygun teknik bir projeye dayanması gerekir.
- İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması. Proje, yetkili idarenin ruhsat ve denetim sürecine tabidir.
Bu koşullardan yalnızca birinin yerine getirilmesi güçlendirme yolunun işletilmesi için yeterli değildir. Belgelerin içeriği, kararın geçerliliği ve işlemlerin süresi birbirinden bağımsız değil, aynı sürecin parçalarıdır.
2. Güçlendirme Kararı İçin Hangi Çoğunluk Aranır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak inşaat ve onarım işleri için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası aranır.[1] Güçlendirme kararı da bu düzenleme kapsamında değerlendirilir.
Karar yeter sayısının bulunup bulunmadığı yalnızca bir oran hesabından ibaret değildir. Güncel tapu ve kat mülkiyeti kayıtları, imzaların yetkili kişilerce atılıp atılmadığı ve karar metninin kapsamı, kararın hukuki sonucunu doğrudan etkileyebilir.
3. Beşte Dört Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu, güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edildiği hâller için önemli bir istisna öngörür. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi hâlinde, projesine ve tekniğine uygun güçlendirme bakımından kat maliklerinin rızası aranmaz.[1]
Bu istisna, çoğunluk sağlanamadığında kendiliğinden devreye giren bir yol değildir. Teknik zorunluluğun ortaya konulması, doğru taleplerin yöneltilmesi, tarafların belirlenmesi ve mevcut idari takvimle dava sürecinin birlikte ele alınması gerekir. Dosyadaki eksik veya gecikmiş bir işlem, güçlendirme iradesi bulunsa dahi sonucu etkileyebilir.
4. Yargıtay Uygulamasının Gösterdiği Çerçeve
Yargıtay kararlarında, anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel ve teknik verilerle ortaya konulması ve bu zorunluluğun mahkemece tespit edilmesi hâlinde, diğer maliklerin rızasının aranmayabileceği kabul edilmektedir. Bununla birlikte, bir uyuşmazlıkta benimsenen ilkenin başka bir yapıya doğrudan uygulanabilmesi; teknik raporların niteliğine, taleplerin kapsamına ve somut olayın usulî durumuna bağlıdır.
5. Güçlendirme ile Yıkım/Yeniden İnşa Arasındaki Karar Farkı
7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik sonrasında, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlar bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınırken; güçlendirme kararı bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki beşte dört çoğunluk kuralı korunmuştur.[1][3]
Bu farklılık, teknik olarak güçlendirilebilen bir yapıda dahi malikler arasındaki iradenin ve işlemlerin zamanlamasının belirleyici olabileceğini gösterir. Yıkım, yeniden inşa ve güçlendirme seçeneklerinin hukuki sonuçları aynı olmadığından, yalnızca maliyet veya çoğunluk oranına bakılarak karar verilmesi eksik kalabilir.
6. Süre ve İdari İşlemler Neden Önemlidir?
Güçlendirme yönündeki teknik tespit, malik kararı, proje ve ruhsat işlemlerinin maliklere bildirilen yıkım süresi içinde yürütülmesi gerekir.[2] Bu nedenle idarenin bildirimi, dosyanın hangi aşamada bulunduğu ve işlemlerin hangi tarihte tamamlandığı özellikle önem taşır. Bir aşamanın başlatılmış olması, diğer şartların yerine getirildiği anlamına gelmez.
Güçlendirme tamamlandıktan ve idarece uygun bulunduktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvurulur.[2] Riskli yapı belirtmesinin kaldırılması, uygulamanın tamamlanmasını izleyen ayrı bir idari işlemdir.
7. Masrafların Paylaşımı ve Olası Uyuşmazlıklar
Güçlendirme ve zorunlu onarım giderlerinden kural olarak kat malikleri arsa payları oranında sorumludur.[1] Ancak hangi işlerin zorunlu güçlendirme kapsamında kaldığı, projenin ve harcamaların usulüne uygunluğu, ödeme zamanı ve yapılan işin kapsamı malikler arasında ayrıca uyuşmazlık yaratabilir. Masraf paylaşımına ilişkin sonuç, yalnızca toplam bedel üzerinden değil, karar ve uygulama belgeleriyle birlikte değerlendirilir.
Değerlendirme
Yıkım yerine güçlendirme, mülkiyet hakkının korunmasına hizmet eden önemli bir alternatif olmakla birlikte yalnızca teknik bir tercih değildir. Teknik uygunluk, karar yeter sayısı, mahkeme tespiti, idari süreler, ruhsat ve masraf paylaşımı birlikte ele alınmadığında güçlendirme yönündeki irade istenen hukuki sonucu doğurmayabilir.
Her yapının teknik durumu, malik yapısı, tapu kayıtları ve idari işlem geçmişi farklıdır. Bu nedenle güçlendirme seçeneğinin uygulanabilirliği, dosyaya ait teknik ve hukuki belgeler üzerinden ve güncel mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Riskli yapı yıkılmak yerine güçlendirilebilir mi?
Yapının teknik olarak elverişli olması hâlinde güçlendirme değerlendirilebilecek bir seçenektir. Ancak bu, her riskli yapı için mümkün değildir; teknik uygunluğun inceleme ve raporlarla belirlenmesi gerekir.[2]
Güçlendirme kararı için hangi çoğunluk gerekir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, anagayrimenkulün ortak yerlerindeki inşaat ve onarım işleri için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.[1]
Beşte dört çoğunluk sağlanamazsa güçlendirme mümkün mü?
Kanun, anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi hâlinde bir istisna öngörür. Bu durumda projesine ve tekniğine uygun güçlendirme bakımından kat maliklerinin rızası aranmaz.[1] İstisnanın uygulanabilirliği somut dosyanın teknik ve usulî durumuna bağlıdır.
Güçlendirme kararı ile kentsel dönüşüm kararı aynı çoğunluğa mı tabidir?
Hayır. 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik sonrasında 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm kararlarında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınırken, güçlendirme kararında Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki beşte dört çoğunluk kuralı korunmuştur.[1][3]
Güçlendirme için hangi işlemlerin tamamlanması gerekir?
Uygulama Yönetmeliği dört koşulu birlikte arar: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine uygun karar alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması.[2]
Güçlendirme işlemleri için süre sınırı var mı?
Evet. Bu işlemlerin, maliklere bildirilen yıkım süresi içinde yürütülmesi gerekir.[2] Bir aşamanın başlatılmış olması diğer şartların yerine getirildiği anlamına gelmez.
Güçlendirme sonrası tapudaki riskli yapı belirtmesi kalkar mı?
Güçlendirme tamamlandıktan ve idarece uygun bulunduktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvurulur.[2] Bu, uygulamanın tamamlanmasını izleyen ayrı bir idari işlemdir.
Güçlendirme masrafları nasıl paylaşılır?
Güçlendirme ve zorunlu onarım giderlerinden kural olarak kat malikleri arsa payları oranında sorumludur.[1] Hangi işlerin zorunlu güçlendirme kapsamında kaldığı ve harcamaların usulüne uygunluğu ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir.
Güçlendirme her zaman yıkımdan daha avantajlı mıdır?
Bu, yalnızca maliyet karşılaştırmasıyla belirlenebilecek bir soru değildir. Yıkım, yeniden inşa ve güçlendirme seçeneklerinin hukuki sonuçları birbirinden farklıdır; teknik uygunluk, karar yeter sayısı, idari süreler ve masraf paylaşımı birlikte değerlendirilmelidir.
Kaynaklar
[1] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 19 (14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun ile değişik).
[2] 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği — riskli yapının güçlendirilmesine ilişkin hükümler.
[3] 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklik.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
