KİRALAR ÇOK ARTTI, EV SAHİPLERİ NE YAPACAK?
Son günlerde İstanbul’da konut ve işyeri kiralarında ciddi oranda bir artış gözlemliyoruz. Özellikle koronavirüs sebebiyle okulların örgün öğretime ara vermesinin ardından öğrencilerin ikamet ettiği konutlar bir süre boş kalmıştır. Ancak okulların örgün öğretime dönüş yaptığı bu dönemde öğrencilerin tekrar konut ihtiyacının artması ve %20’lere yaklaşan enflasyon ile ev kiralarında geçtiğimiz yıla oranla yaklaşık olarak %30-%40 arası artışlar yaşanmaktadır. Koronavirüsün en çok etkilediği alanlardan olan inşaat sektörünün bu dönemde yeterli yeni konut üretimini gerçekleştirememesi de kira artışlarının yaşanmasında önemli bir etken olmuştur.
Bu kapsamda günümüzde kira belirleme davalarında bir artış yaşanmaktadır.
KİRA ARTIŞ ORANI VE KİRA TESPİT DAVASI
Kiralanan taşınmazın her yıl belli bir oranda kira miktarının attırılmasına kira artış oranı denir. Ödenen kira miktarının enflasyona ve günün şartlarına göre arttırılması hakkaniyete uygundur. Ancak bu miktar fahiş oranlarda arttırılmaya çalışılırsa Kanun müdahalesiyle karşılaşılır. Kira artış oranlarında uygulanabilecek en üst sınır bir önceki kira dönemine ait TÜFE’deki 12 aylık ortalamadır.
İşyeri kira tespit davası ile konut özelinde bir fark bulunmamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranın belirlenmesi için iki ihtimal söz konusudur.
- Kira artış oranı sözleşmede kararlaştırılmış olabilir, bu durumda yıllık kira artışı sözleşmede belirtilen miktar üzerinden yapılır. Örneğin kira artışı sözleşmede %10 yapılmış ve enflasyon %20 ise bu durumda yüksek enflasyona rağmen %10’luk kira artışı oranı geçerli olur. Ancak Kanun burada da bir sınır getirmiştir; belirlenen oran önceki kira dönemine ait TÜFE’deki (tüketici fiyat endeksi) 12 aylık ortalamayı geçemez. Eğer belirlenen artış miktarı bu ortalamadan düşükse bu oran geçerli olur, dolayısıyla dava açmaya gerek yoktur.
- İkinci ihtimal ise; taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşmanın olmadığı durumdur. Bu ihtimalde taraflar kendi aralarında kira artış oranını belirleyebilecekleri gibi, mahkemeye başvurarak hakim tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesine de karar verebilirler. Gerek kendi aralarında belirledikleri gerekse mahkemeye başvurarak hakim tarafından belirlettikleri bu oran, yine bir önceki kira dönemine ait TÜFE’deki 12 aylık ortalamayı geçemez.
Kısacası tüm kira artış oranlarında dava açıldığında mahkemece artırım yapılabilecek en üst sınır bir önceki kira dönemine ait TÜFE’deki 12 aylık ortalamasıdır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra aşırı ifa güçlüğüne dair hükümler saklı kalma koşuluyla yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde bulundurulacak ve hakkaniyete uygun bir değer belirlenecektir.
Konut ve çatılı işyerleri için kira belirleme davasının açılabilmesi için önceden bazı şartların yerine getirilmesi gerekir.
- Kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce söz konusu davayı açmalıdır ya da
- Aynı süre içinde kiracıya kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Değinmiş olduğumuz şartlarda yeni belirlenen kira bedeli kiracı tarafından ödenmek zorundadır. Bu kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda kiraya veren yasal haklarını kullanabilecektir. Yeni belirlenen miktara uymayarak eksik ödeme yapan kiracıya ödeme emri gönderilerek, kalan miktarın icra yoluyla tahsili sağlanabilir. Kiraya veren aynı zamanda tahliye talepli icra başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
