KİRALAR ÇOK ARTTI, ACABA KİRACIYI MI ÇIKARSAK YOKSA MÜLKÜ MÜ SATSAK?
Daha önceki yazımızda son zamanlarda rayiç kira bedellerinin yükselmesi doğrultusunda ev sahiplerinin kira bedeli artışı için açabileceği davaları anlatmıştık. Bu makalemizde ise; rayiç kiraların artışı sebebiyle kira bedelinin artırımı ile uğraşmak istemeyen ve kiracısından memnun olmayan yani kiracısını çıkarıp boş taşınmazını yeniden kiraya vermek isteyen kişilere ilişkin hukuki olanakları irdeleyeceğiz.
Kiracının tahliyesi davası açma imkanlarını birkaç başlıkta inceleyeceğiz.
1- Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitimine Dayalı Olarak Kiracının Tahliye Edilebilmesi İmkanı:
Konut ve iş yeri kiralarında “kural olarak” 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin söz konusu kira akdini feshetme hakkı bulunmamaktadır. 10 yıllık sürenin sona ermesinin ardından ise kiraya verenin, yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira akdini feshetmesi mümkündür.
1 yıllık veya 2-3 yıllık sözleşmelerin sürekli uzatılması sonucu uzama süresinin 10 yıllık süreyi bulması sonucunda mal sahibi kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açabilecektir.
2- Kira Bedellerini Süresinde Ödemeyen ve Kira Sözleşmesine Aykırı Davranan Kiracılar Bakımından Tahliye Davası İmkanı:
2.a.) Kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kiralayanın kiracıya iki haklı ihtarda bulunmuş olması halinde kiralayanın kira sözleşmesini feshetme imkanı doğacaktır. Bu noktada önemli olan husus ödenmeyen kiraların aynı kira yılı içerisinde yer alması, iki farklı aya ait olması ve muaccel olmuş kira bedellerine ait olmasıdır.
2.b.) Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde diğer bir yol ise, kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Önemle belirtmek gerekir ki, mülk sahipleri ödenmeyen kiralar için kiracı aleyhine başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunmazlar ise sadece kira bedellerinin tahsili isteyebilirler ve tahliye talep hakkını kaybederler.
Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve borçlu kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7(yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30(otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu, 7(yedi) gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30(otuz) gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.
2.c.) TBK.315 uyarınca kiracı, muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30(otuz) günlük süre verir (temerrüt nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için 30 günlük süre verilmiş olması şartı aranacaktır) ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur.
İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
2.d) Kiracının tahliye sebeplerinden biri de, apartman sakinlerine rahatsızlık vermek, kiralananı gerekli özen ve dikkati göstermeden kullanmak ve kira bedelini vaktinde ödememek gibi kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunmasıdır. Bu nedenlere dayalı olarak kiracının tahliye edilebilmesi için kiralayanın, kiracıyı yazılı olarak ikaz edip 30 gün süre vermesi gereklidir. İkaz edilmesine rağmen kiracı bu davranışlarına devam ederse kiralayan TBK.316 gereğince sözleşmeyi sona erdirebilir.
3- Kiracının Tahliyesi Davası İle Uğraşmak İstemeyen ve Mülkünü 3. Kişiye Satıp Kira İlişkisine Son Vermek İsteyen Kişilerin Durumu:
Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerdeki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı kalmaya devam eder. 6. ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilecektir. Ancak eğer yeni malikin aynı belediye sınırları içinde başka bir evi var ise mahkemeye yeni satın aldığı eve acil olarak ihtiyacı olduğunu kabul ettirmesi zorlaşabilir. Böyle bir durumda ev sahibinin satın aldığı konuta kendisinin veya birinci dereceden yakınlarının acil gereksinimini öne sürerek konuyu mahkemeye kabul ettirmesi gerekebilecektir.
4- Kiralayanın Kiracının Önceki Taahhüdü Sebebiyle Tahliye Davası Açma İmkanı:
Bu durum TBK. 352/1 de belirlenmiştir. Borçlar kanunun 352.maddesinin 1.fıkrası şöyledir;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Bu şekilde açılacak tahliye davasının birinci koşulu bu tahliye taahhüdünün yazılı olması mecburiyetidir. Yani kiracının sözlü taahhüdü geçerli olmaz.
İkinci koşul tahliye taahhüdün kira kontratından sonra verilmiş olması gerekir.
