Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul kelime anlamıyla taşınır olmayan malları yani taşınmaz malları ifade eden bir terimdir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesinde taşınmaz kavramı ve taşınmaz mülkiyetinin konusu düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu 704. Maddeye göre taşınmazlar;
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfalara yazılan bağımsız ve süreli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne yazılan bağımsız bölümlerdir.
Dolayısıyla gayrimenkul satış sözleşmelerinin konusunu Kanun’da sayılmış olan taşınmazlar oluşturmaktadır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi
Gayrimenkul satış sözleşmeleri, alıcı ile satıcı arasında imzalanan ve satıcıya gayrimenkulün mülkiyeti devretme, alıcıya ise bunun karşılığında belirli bir bedel ödeme borcunu yükleyen, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme bulan sözleşmelerdir. Gayrimenkul satış sözleşmeleri iki taraflı, tam iki tarafa borç yükleyen ve resmi şekil şartına tabi olan sözleşmelerdir. Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde bir tarafın borcu, karşı tarafın borcunun karşılığını ve sebebini oluşturmaktadır. Sözleşme ile iki taraf da hem borç altına girmiş olup hem de alacak hakkı elde etmiş olur. Gayrimenkul satış sözleşmelerinde de satıcı ile alıcı arasında belirli bir gayrimenkulün belirli bir bedel karşılığında devri üzerine anlaşma sağlanarak, alıcı taraf edindiği gayrimenkul karşılığında bir bedel ödeme borcu altına girerken, satıcı taraf elde etmiş olduğu bedel karşılığında gayrimenkulün mülkiyetini alıcıya devretme borcu altına girmektedir. Buna karşılık alıcı gayrimenkulün kendi adına tescil edilmesini isteme hakkı elde ederken, satıcı da sözleşme bedelini talep etme hakkını elde eder.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi İçerik Şekilleri
Türk Hukuku’nda esas olan sözleşmelerde şekil serbestisidir. TBK. M. 12 gereğince “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Dolayısıyla esas olan yapılacak sözleşmelerin hiçbir şekil şartına bağlı olmamasıdır. Ancak Kanun koyucu gayrimenkul satış sözleşmeleri açısından bir istisna getirmiş olup, bu tip sözleşmelerin ancak resmi şekilde düzenlenmesi sonucunda geçerli sayılabileceği hükmünü getirmiştir. (MK. 706/1) Bu şekil şartının sebebi taşınmaz mülkiyetinin kamu yararını yakından ilgilendirmesidir. Bu sayede aleniyet sağlanmış olacak, taraflar iradelerini açık ve net bir şekilde ortaya koyabilecek, ispat güvenliği açısından kolaylık sağlanmış olacaktır. Ayrıca sözleşmenin taraflarını da acele kararlar almaktan koruyarak düşünceye sevk etmektedir.
Kanunda öngörülmüş olan resmi şekil şartı tarafların iradesine bağlı olmayıp, taraflarca mutlaka uyulması gereken bir şekil şartıdır. Daha önce de bahsettiğimiz gibi gayrimenkul satış sözleşmeleri ancak bu şekil şartına uygun olarak yapılmakla birlikte geçerlilik kazanmaktadır. Bu şarta aykırı olarak yapılan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçerli olmayacak, şekle aykırılık teşkil edecektir ancak doktrinde bu geçersizliğin türüne ilişkin birçok farklı görüşün mevcut olduğunu belirtmeliyiz.
Kanun ile düzenlenmiş olan resmi şekilden kasıt ise; sözleşmeyi düzenleme işlemi için resmi sıfat taşıyan bir kimsenin işleme dahil olması demektir. Bu kişi tapu müdürü veya sulh hakimi olabilir. Ancak sözleşmeyi bu yetkili kişinin onaylaması yeterli değildir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için yetkili kişinin sözleşmeyi re’sen düzenlemesi gerekir. Tarafların iradeleri doğrultusunda yetkili kimse tarafından düzenlenen ve taraflarca imza altına alınan sözleşme, şekil şartını sağlayarak geçerliliğini kazanmış olmaktadır. Sonuç olarak tarafların aralarında sözlü veya yazılı şekilde yaptıkları gayrimenkul satış sözleşmeleri ya da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi biçiminde yaptıkları sözleşmeler, Kanun tarafından aranan sıkı şekil şartını sağlamadıkları için geçerli bir satış sözleşmesi yerine geçmemektedirler.
Şekle Uyulmamasının Sonuçları
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere gayrimenkul satış sözleşmeleri belirli bir şekle uyularak yapılmalıdır. Ancak uygulamada bu kural birçok farklı şekilde ihlal edilmektedir. Bu aykırılıklardan bazıları şu şekildedir;
A- Sözleşmede Esaslı Noktaların Belirtilmemiş Olması: Taraflar arasındaki anlaşmanın esaslı noktaları resmi şekilde düzenlenmiş olan sözleşmede mutlaka yer almalıdır. Esaslı noktalardan kasıt; iki tarafa ait edim borçlarıdır. Daha önce belirttiğimiz gibi bir taraf gayrimenkulün mülkiyetini devir borcu altına girerken, diğer taraf bunun karşılığında belirlenen bedeli ödeme borcu altına girmektedir. Bu nedenle tarafların yerine getirecekleri edimler sözleşmeye karakterini veren ve sözleşmenin temelini oluşturan edimler olduğundan tam, net ve açık bir şekilde sözleşmede yer almalıdır. Özellikle satın alınan gayrimenkulün bedelinin mutlaka sözleşmede bulunması ve doğru bedelin gösterilmesi gereklidir. Satış bedelinin ödenme şekline ilişkin maddeler esaslı noktalardan sayılmamakla birlikte, taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda kolaylık sağlaması açısından açıkça belirtilmesi daha uygun olacaktır. Yerine getirilecek olan edimleri kuvvetlendiren kayıtlar (cezai şart gibi) bulunmakta ise, bunların da mutlaka sözleşmede resmi olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan sözleşmeye karakterini veren edimler dışında, tarafların kararlaştırdığı ve o şart sağlanmazsa sözleşmeyi yapmaktan vazgeçecekleri şartlar varsa, bu şartlar da mutlaka sözleşmede düzenlenmelidir.
B- Muvazaa: Muvazaa, tarafların gerçekte yapmak istedikleri işlemi gizleyerek görünüşte başka bir işlem yapması ya da aslında hiç yapmak istemedikleri işlemi görünüşte yapmış gibi göstermeleri halinde ortaya çıkan bir durumdur. Tarafların aslında gizli işlem olarak satış sözleşmesi yapıp, görünüşte bağış sözleşmesi olarak göstermeleri ilk duruma; tarafların gerçekte bir satış sözleşmesi yapmayıp, görünüşte satış sözleşmesi yapmış gibi göstermeleri ikinci duruma örnektir. Bu durumda görünüşteki işlem geçersiz sayılmakta olup, asıl işlem esas alınır. Ancak asıl işlemin de şekil şartına uygun olması gerekmektedir. Gayrimenkul satımında, görünüşteki işlemin bağışlama olduğu örneğimizde, görünüşteki işlem olan bağışlama sözleşmesi zaten geçersiz sayılacaktır. Ancak burada önemli olan nokta esas işlemin şekline uygun olup olmadığıdır. Eğer esas işlem Kanun’da belirtilen şekle uygunsa geçerli olacaktır ancak şekil şartlarına uygun yapılmamışsa o da geçersiz olur.
C- Haricen satım: Haricen satım taşınmazın şekil şartlarına uyulmadan satılmasıdır. Bu durum birçok farklı şekilde gerçekleşebilir. Taraflar şekil şartı kuralına uymadan yaptıkları satım sözleşmesi ile mülkiyeti devretmiş sayılmazlar. Dolayısıyla geçerli bir tescil işlemi yoktur ancak haricen satımda zilyetlik alıcıya devredilmiş olur.
Haricen satıma sebep olabilecek şekil şartına aykırılıklar sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması, sözlü yapılması, satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılması olarak sayılabilir. Bu durumlarda Kanun tarafından belirlenmiş olan şekil şartına aykırılık sebebiyle bir geçersizlik hali mevcuttur. Taraflar arasında satış sözleşmesi kurulmamış, mülkiyet el değiştirmemiştir. Dolayısıyla bu geçersiz satım sonucunda iki taraf da aldıklarını geri vermek durumundadır. Taşınmazın zilyetliğini elde etmiş olan alıcı, taşınmazı satıcıya iade etmeli, satıcı da buna karşılık almış olduğu bedeli iade etmelidir.
Ç– Noterde düzenleme: Gayrimenkul satış sözleşmelerinin kanunda düzenlenen resmi şekil şartı gereğince yetkili bir kimse tarafından düzenlenmesi gerektiğinden bahsetmiştik. Noterlerin gayrimenkul satış sözleşmesi düzenleme yetkisi bakımından süregelen bir tartışma bulunmaktadır. Tapu Kanunu 26. Maddesi gereğince gayrimenkul satış sözleşmesi düzenleme yetkisi tapu memurlarına tanınmış olup, noterlere böyle bir yetki tanınmamıştır. Bu konu hakkında bir açıklık olmamasına rağmen Yargıtay tarafından noterlerin bu sözleşmeyi düzenlemeye yetkileri olmadığına dair kararlar verilmekteydi. Ancak son zamanlardaki tutum değişmiş, artık noterler tarafından hazırlanan bu sözleşmelerin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine tahvil edilebileceği yönünde kararlar verilmiştir.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde Temsil
Gayrimenkul satış sözleşmeleri bizzat alıcı ve satıcı tarafından ilgili makama gidilip yetkili kişiler huzurunda yapılabileceği gibi, alıcı veya satıcı söz konusu işlemleri temsilci aracılığıyla da yapabilir.
Temsil işleminde temsil yetkisi verme işleminin geçerliliği hiçbir şekle tabi değildir. Kanunda bu işlem için özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu nedenle temsilci tarafın yapılacak olan işlem resmi şekil şartına tabi olsa dahi, temsile ilişkin sözleşmenin aynı şekil şartına uyma zorunluluğu bulunmamaktadır. Vekalet için de aynı durum söz konusudur; vekilin yerine getireceği görev hukuki işlemin kendisi olmayıp, vekalet sözleşmesinin konusunu oluşturan edimin yerine getirilmesidir.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin İçeriği
Gayrimenkul satış sözleşmesi hazırlanırken taraflar edimlerini ve taleplerini net ve açık şekilde kararlaştırıp, sözleşmeyi buna göre hazırlamalılardır. İleride taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda, uyuşmazlık çözümü için sözleşmeye başvurulacak ve buradaki hükümlere göre bir çözüm getirilecektir. Bu nedenle sözleşmenin ayrıntılı ve net bir şekilde hazırlanması önem arz etmektedir. Sözleşmede yer verilmesi gereken maddeleri şu şekilde sıralayabiliriz:
- Taraflar: Alıcı ve satıcının isimleri ve soy isimleri, T.C. Kimlik Numaraları, adresleri mutlaka açık ve net bir şekilde sözleşme içerisinde yer almalıdır. Taraflardan biri veya ikisi tüzel kişi ise ticaret unvanı, MERSİS numarası, adres, ticaret sicil numarası, vergi dairesi ve vergi numarası da bulunmalıdır. Ayrıca şirket adına şirket yetkilisi sözleşme imzalayacaksa gerçekten yetkili olup olmadığına, imza sirkülerine, yetki tarihine ve yetki şekline de dikkat edilmelidir.
- Sözleşmenin Konusu ve Kapsamı: Gayrimenkul satış sözleşmesinin konusu olan taşınmazın cinsi, ili, ilçesi, mahallesi, sokağı, kapı numarası, ada, pafta ve parsel numarası ve metrekare cinsinden yüzölçümü bilgileri açık ve net bir biçimde belirtilmelidir. İşlemin bir satış işlemi olduğu belirtilmelidir. Ayrıca gayrimenkulün satış esnasında kimin üzerinde kayıtlı ve tescilli olduğunun da belirtilmesi gerekir.
- Sözleşme Bedeli: Gayrimenkulün bedeline sözleşmede mutlaka yer verilmesi gerekmektedir. Sözleşmede belirtilen bedel tarafların aralarında kararlaştırdıkları gerçek bedel olmalıdır.
- Ödemenin Yeri, Şekli, Zamanı (Ödemeye İlişkin Tüm Esaslar): Gayrimenkulü satın alan alıcının bunun karşılığında ödeyeceği bedelin nerede, ne zaman ve nasıl ödeneceği de belirlenmelidir. Para borçları için TBK m. 89’da yer alan genel kuralın yanı sıra taraflar aralarındaki sözleşme ile farklı bir ödeme yeri belirleyebilirler. Aynı şekilde taraflar bu borcun hangi tarihte, nereye, nakit olarak mı taksitle mi ödeneceğini de netleştirmelilerdir. Belirlenen ödeme tarihi geçirildiğinde işleyecek olan gecikme faizi de taraflarca kararlaştırılmalıdır.
- Tarafların Hak ve Yükümlülükleri: Taraflar söz konusu sözleşmenin imzalanması ile elde edecekleri hakları ve karşılığında yerine getirmeleri edimleri mutlaka sözleşmede belirtmelilerdir. Bu hak ve yükümlülükler sözleşmenin esaslı noktaları olup, bunların belirtilmemesi durumunda sözleşme geçersiz olacaktır.
- Sözleşmenin Feshi: Anlaşmazlık durumunda sözleşmenin hangi koşullarda feshedilebileceği ve sonuçları sözleşmede bulunmalıdır. Ayrıca bir cezai şart vs. kararlaştırıldıysa mutlaka sözleşmede buna da yer verilmelidir.
- Harç ve Masraflar: Tapu ve noterde ödenecek harçlar ve diğer tüm masrafların kim tarafından karşılanacağı bilgisine yer verilmesi taraflar için kolaylık arz edecektir.
Tarafların iradelerini yansıtan sözleşme yetkili memurlar tarafından düzenlenir. Taraflar dilerlerse kendileri de sözleşmeyi alıp okuyabilirler. Ardından hazırlanmış olan sözleşme taraflarca imzalanır. Ancak belirtilmelidir ki, mülkiyet gayrimenkul satış sözleşmesinin imzalanmasıyla değil, gayrimenkulün alıcı adına tescil edilmesi ile geçmektedir. Dolayısıyla tarafların arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesinin ardından alıcı adına yapılan tescil ile alıcı mülkiyeti kazanmış olacaktır.
