Kentsel Dönüşüm Avukatı

Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama mevzuatı çerçevesinde yürütülen çok aşamalı bir hukuki süreçtir. Bu süreçte kat maliklerinin haklarının korunması, alınan kararların mevzuata uygun şekilde oluşturulması ve uygulamanın sözleşmesel güvence altına alınması büyük önem taşır.

Son yapılan düzenlemelerle birlikte, kentsel dönüşüm kararlarında daha önce uygulanan 2/3 arsa payı çoğunluğu şartı değiştirilmiş; artık kararların alınabilmesi için arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) yeterli hale gelmiştir. Bu değişiklik, özellikle az sayıda malikin itirazı nedeniyle dönüşüm sürecinin tıkanmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Sürecin bu yeni çoğunluk sistemine uygun yürütülmesi hukuki hata riskini azaltmak açısından kritik önemdedir.

Büromuz;

• Riskli yapı tespitinden itibaren hukuki değerlendirme yapılması,

• Malik toplantılarına katılım ve karar süreçlerinin mevzuata uygun şekilde yürütülmesi,

• Salt çoğunluk esasına göre alınan kararların hukuki denetimi,

• Müteahhit seçimi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması,

• Hasılat paylaşımı modellerinin oluşturulması,

• SPK onaylı değerleme ve bağımsız bölüm paylaşım süreçlerinin hukuki kontrolü,

• Teminatların düzenlenmesi ve sözleşme güvenliğinin sağlanması,

• İmar, ruhsat, iskan ve kat mülkiyeti aşamalarının takibi

gibi kentsel dönüşümün tüm aşamalarında hukuki danışmanlık ve süreç yönetimi sunmaktadır.

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca teknik bir yenileme süreci değil; aynı zamanda çok katmanlı bir hukuki karar ve uygulama sürecidir. Riskli yapı tespitinin yapılması, maliklere tebligat süreci, karar alınması ve uygulama aşamalarının tamamı hukuki denetime tabidir.

Son düzenlemelerle birlikte karar alma sürecinde arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) esas alınmaktadır. Daha önce uygulanan 2/3 çoğunluk sistemi yerine getirilen bu değişiklik, dönüşüm kararlarının daha hızlı alınmasını sağlamaktadır. Ancak salt çoğunlukla alınan kararların usule uygun oluşturulması, toplantı çağrılarının doğru yapılması ve karar tutanaklarının hukuka uygun düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi halde kararlar iptal davasına konu olabilmektedir.

Bu aşamada kentsel dönüşüm avukatının rolü;

• Riskli yapı tespit raporlarının incelenmesi ve gerekli itirazların yapılması,

• Malikler arasında alınan kararların mevzuata uygunluğunun denetlenmesi,

• İmza vermeyen maliklerin hukuki durumunun değerlendirilmesi,

• Karar iptali, yürütmenin durdurulması ve diğer dava yollarının planlanması,

• Sürecin idari ve yargısal boyutunun yönetilmesi

şeklinde ortaya çıkar.

Özellikle imza vermeyen maliklerin bulunduğu durumlarda, salt çoğunluk sistemine rağmen sürecin hukuka uygun ilerlemesi büyük önem taşır. Hak kaybı yaşanmaması için karar alma sürecinden sözleşme imzasına kadar her aşamanın hukuki gözetim altında yürütülmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin, müteahhitlerin ve üçüncü kişilerin farklı menfaatleri bulunması nedeniyle çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Özellikle son düzenlemelerle birlikte kararların arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) ile alınabilmesi, sürecin hızlanmasını sağlasa da kararların usule uygunluğu konusunda dikkatli olunmasını gerektirmektedir.

En sık karşılaşılan hukuki sorunlar şunlardır:

Riskli yapı tespitine itiraz:
Riskli yapı raporunun teknik ve hukuki açıdan hatalı düzenlenmesi halinde idari itiraz ve dava yollarına başvurulabilmektedir.

Karar sürecine itiraz ve karar iptali davaları:
Toplantı çağrısının usule uygun yapılmaması, karar tutanaklarının eksik düzenlenmesi veya salt çoğunluk hesabının hatalı yapılması halinde alınan kararlar yargı denetimine tabi olabilir.

İmza vermeyen malik sorunu:
Salt çoğunlukla alınan karar sonrası sözleşmeye katılmayan maliklerin hukuki durumu ayrı değerlendirilmelidir. Bu aşamada satış, pay devri ve dava süreçleri gündeme gelebilir.

Acele kamulaştırma ve bedel tespiti:
Bazı durumlarda idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilmekte; bu süreçte taşınmaz değerinin tespiti ve hak sahiplerinin korunması önem taşımaktadır.

Tahliye ve kira yardımı süreçleri:
Tahliye aşamasında malik ve kiracı haklarının korunması, kira yardımı başvurularının doğru yürütülmesi ve sözleşmeye aykırılık durumlarının değerlendirilmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm avukatı, bu uyuşmazlıkların ortaya çıkmadan önlenmesi veya ortaya çıktığında etkili şekilde yönetilmesi bakımından süreci hukuki güvence altına alır. Özellikle karar alma aşamasındaki usul hataları, ilerleyen safhalarda ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden, sürecin başından itibaren hukuki gözetim altında yürütülmesi önem taşımaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde alınan kararlar ve yapılan işlemler idari ve yargısal denetime tabidir. Riskli yapı tespitinden karar alma aşamasına, sözleşme imzasından uygulama sürecine kadar birçok işlem dava konusu olabilmektedir. Bu nedenle sürecin yalnızca teknik değil, aynı zamanda hukuki bir planlama çerçevesinde yürütülmesi gerekir.

En sık karşılaşılan dava türleri şunlardır:

• Riskli yapı tespitine karşı açılan iptal davaları

• Salt çoğunlukla alınan kararların iptali davaları

• Karar sonrası pay satışı ve bedel tespiti davaları

• Acele kamulaştırma işlemlerine karşı açılan davalar

• Tahliye ve el atmanın önlenmesi davaları

• Kat mülkiyeti ve bağımsız bölüm paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklar

Özellikle son düzenlemelerle birlikte kararların arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) ile alınabilmesi, bazı maliklerin karar sürecine itiraz etmelerine ve karar iptali taleplerine yol açabilmektedir. Bu tür davalarda usul hatalarının varlığı, kararın hukuki geçerliliğini doğrudan etkileyebilir.

Kentsel dönüşüm davalarının süresi, uyuşmazlığın türüne ve yargılama merciine göre değişmektedir. İdare mahkemelerinde görülen iptal davaları ile asliye hukuk mahkemelerinde görülen mülkiyet ve sözleşme uyuşmazlıkları farklı yargılama süreçlerine tabidir. Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki risk analizi yapılması ve sürecin stratejik olarak planlanması önem taşır.

Kentsel dönüşüm avukatı, yalnızca dava açan değil; dava öncesi riskleri öngören, süreci planlayan ve hak kaybını önlemeye yönelik hukuki pozisyon alan kişidir. Sürecin başından itibaren doğru hukuki yönlendirme yapılması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinde belirleyici rol oynar.

Kentsel dönüşüm sürecinde avukatlık ücreti, dosyanın kapsamına ve hukuki sürecin niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Riskli yapı tespiti, karar alma süreci, müteahhit sözleşmelerinin hazırlanması, dava açılması veya yalnızca hukuki danışmanlık verilmesi gibi her aşama farklı hukuki emek ve uzmanlık gerektirir.

Ücret belirlenirken;

• Sürecin hangi aşamada olduğu,

• Malik sayısı ve uyuşmazlık düzeyi,

• Sözleşme hazırlanması veya revizyon ihtiyacı,

• Dava açılıp açılmayacağı,

• Sürecin idari ve yargısal boyutunun kapsamı

gibi unsurlar dikkate alınır.

Kentsel dönüşüm projeleri çoğu zaman uzun soluklu ve çok taraflı süreçlerdir. Bu nedenle ücretlendirme, yalnızca tek bir işlem üzerinden değil; sürecin bütününe ilişkin hukuki planlama çerçevesinde değerlendirilir. Amaç, hak sahiplerinin hukuki güvenliğini sağlarken sürecin sürdürülebilir şekilde yürütülmesidir.

Somut olayın özelliklerine göre yapılacak ön değerlendirme sonrasında, sürecin kapsamına uygun bir çalışma modeli belirlenir ve taraflara açık şekilde bilgi verilir.

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca bir sözleşme hazırlama işi değil; idari işlemler, mülkiyet hukuku, imar mevzuatı ve dava süreçlerini birlikte içeren çok boyutlu bir hukuki alandır. Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatı seçerken yalnızca genel hukuk bilgisi değil, 6306 sayılı Kanun uygulamalarına ilişkin somut tecrübe ve süreç yönetimi deneyimi önem taşır.

Özellikle son düzenlemelerle birlikte kararların arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) ile alınabilmesi, toplantı ve karar süreçlerinin hukuka uygun yürütülmesini daha da kritik hale getirmiştir. Bu aşamada yapılacak usul hataları, ileride karar iptali davalarına ve hak kayıplarına yol açabilmektedir.

En iyi kentsel dönüşüm avukatı arayışında olan kişiler için belirleyici kriter; yalnızca dava açma pratiği değil, süreci baştan sona hukuki perspektifle planlayabilme yetkinliğidir. Riskli yapı tespitinden müteahhit sözleşmesine, malik uyuşmazlıklarından dava sürecine kadar tüm aşamaları birlikte değerlendirebilen bir yaklaşım, dönüşüm sürecinin güvenli ilerlemesini sağlar.

Gayrimenkul, imar ve idare hukuku alanındaki akademik birikim ile uygulama pratiğinin birlikte değerlendirilmesi, özellikle büyük ve çok taraflı projelerde hukuki risklerin öngörülmesi bakımından önem taşır. Sürecin yalnızca bugünü değil, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları da hesaba katan bir planlama yaklaşımı tercih edilmelidir.