SİMSARLIK NEDİR?
Çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kişileri bir araya getirip aralarında bir sözleşme akdedilmesini sağlayan kişiye simsar denir. Simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520 vd. maddelerinde düzenleme bulan bir sözleşme türüdür. Simsarlık sözleşmesinin tacir olan veya olmayan taraflar arasında kurulması fark etmeksizin TBK’da düzenlenen hükümler ilgili sözleşme açısından uygulama alanı bulacaktır.
SİMSARLIK VE TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMELERİ ARASINDAKİ FARK
Simsarlık Sözleşmeleri, simsar ile iş sahibi arasında imzalanan ve simsara bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hakkın tesisini konu eden bir asıl sözleşmenin kurulması fırsatını gösterme veya sözleşme görüşmesi için aracılık etme, iş sahibine ise bu edim karşılığında taraflar arasında kararlaştırılan ücreti ödeme borcunu yükleyen, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme bulan sözleşmelerdir. Simsarlık sözleşmeleri iki taraflı, tam iki tarafa borç yükleyen ivazlı sözleşmelerdir. Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde bir tarafın borcu, karşı tarafın borcunun karşılığını ve sebebini oluşturmaktadır. Sözleşme ile iki taraf da hem borç altına girmiş olup hem de alacak hakkı elde etmiş olur. Simsarlık sözleşmelerinde de simsar ile iş sahibi arasında, iş sahibi ile 3. Kişi arasındaki asıl sözleşmenin kurulmasına aracılık edilmesi üzerine anlaşma sağlanarak, simsar taraflar arasında bir sözleşmenin kurulmasını sağlama borcu altına girerken, iş sahibi simsarın bu hizmeti karşılığında aralarında belirlenen ücreti simsara ödeme borcu altına girmektedir.
Simsarlık sözleşmesi kural olarak şekil şartına bağlı değildir. Ancak TBK. M. 520/3 gereğince konusunu taşınmazların oluşturduğu simsarlık sözleşmeleri yazılı olarak yapılmadıkça geçerlilik kazanmazlar. Bu sebeple taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmelerinin geçerlilik şekli yazılı şekildir. Ancak bu yazılı şekil resmi olmayıp, noter aracılığıyla yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Kanun’da belirtilmiş olan yazılı şekil adi yazılı şekildir. Adi şekilde hazırlanmış olan taşınmaz aracılık sözleşmesinin sonunda borç altına giren simsarın ve iş sahibinin imzası bulunmak zorundadır, aksi takdirde sözleşme geçerlilik kazanmayacaktır.
TAŞINMAZ ARACILIK SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI
Simsarlık sözleşmesinin tarafları simsar ve iş sahibidir. Simsar iş sahibiyle kendi arasındaki sözleşme kapsamında, taraflar arasında bir sözleşme kurulmasına imkan hazırlama veya sözleşmenin kurulmasına aracılık etme borcu altındadır. Aynı zamanda TBK. M 520/2 maddesi gereğince simsar ile iş sahibi arasındaki ilişkiye vekalet ilişkisi hükümleri uygulanmaktadır. TBK. M. 506’da düzenlenen hüküm gereğince “Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.” Denilmektedir. Bu sebeple TBK gereği vekalet hükümlerinin uygulandığı simsarlık sözleşmesinde, simsar sözleşmenin karşı tarafı olan iş sahibine karşı sadakat ve özen yükümlülüğü altındadır. Simsar aynı vekil gibi, işini özenle yapmak, iş sahibinin menfaatlerini korumak ve işi gereği öğrenmiş olduğu sırları saklamakla yükümlüdür. İş sahibi, simsarın bu yükümlülüklerine aykırı davranması sonucunda bir zarara uğrarsa, simsar bu zararı karşılamakla yükümlüdür.
Buna karşılık iş sahibi de simsarın yerine getirdiği edimlere karşılık olarak tarafların aralarında kararlaştırdığı ve sözleşmede açıkça yazılan bedeli simsara ödeme borcu altındadır. Taşınmaz simsarlık sözleşmesinin içeriğinde nelere değinilmesi gerektiğine yazımızın ilerleyen kısımlarında değineceğiz ancak belirtmeliyiz ki sözleşmede mutlaka esaslı noktalara yer verilmesi gereklidir. Ve sözleşmenin esas noktalarından belki de en önemlisi tarafların hakları ve borçlarıdır. Tarafların hakları ve borçları açık ve net bir şekilde sözleşmede belirtilmelidir. Dolayısıyla simsarın yerine getirdiği edim karşılığında talep etmeye hak kazanacağı ücretin de açık ve net bir şekilde sözleşmede belirtilmesi gereklidir.
SİMSARIN ÜCRETE HAK KAZANMASI
Simsarlık sözleşmesi TBK m. 520’de “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Hükmün lafzına bakıldığında simsar ancak aracılık etmeyi üstlendiği sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazanacak şeklinde anlaşılmaktadır. Ancak bu hüküm emredici bir hüküm niteliğinde değildir, yani simsar ile iş sahibi kendi aralarındaki sözleşmede simsarın ücrete hak kazanma şartlarını ve zamanını kendi aralarında diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Eğer sözleşmede buna dair herhangi bir belirleme mevcut değilse, simsar ancak aracılık ettiği sözleşmenin kurulmasıyla ücrete hak kazanacaktır.
İş sahibinin birden fazla simsarla anlaşması durumunda; anlaşılan simsarlardan hangisi sözleşmenin kurulması imkanını hazırlarsa veya iş sahibi ile 3. Kişi arasında sözleşmenin kurulmasına aracılık ederse ücrete o hak kazanacaktır. İş sahibiyle anlaşan birden fazla simsar birlikte veya birbirlerinden bağımsız şekilde hareket edebilirler. Birden çok simsarın bağımsız ve ayrı ayrı hareket etmesi durumunda sözleşmenin kurulmasıyla kendi faaliyetleri arasında illiyet bağı olan simsar ücrete hak kazanır.
TAŞINMAZ ARACILIK SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ VE UNSURLARI
Taşınmaz aracılık sözleşmesinin geçerlilik şeklinin adi yazılı şekil olduğuna değinmiştik. Bunun yanı sıra taşınmaz simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için imzalanacak olan sözleşmenin objektif ve sübjektif esaslı noktaları kapsaması gerekmektedir. Bu esaslı noktalar olmadan hazırlanan bir sözleşme geçerlilik kazanmayacaktır. İlgili sözleşmenin objektif ve sübjektif esaslı noktalarını da sözleşmenin unsurları belirleyecektir. Taşınmaz aracılık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir;
- Taraflar (İş sahibi ve simsar)
- Asıl sözleşmenin kurulmasına ilişkin faaliyet
- Ücret
- Tarafların Anlaşması
Taşınmaz aracılık sözleşmesi hazırlanırken taraflar edimlerini ve taleplerini net ve açık şekilde kararlaştırıp, sözleşmeyi buna göre hazırlamalılardır. İleride taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda, uyuşmazlık çözümü için sözleşmeye başvurulacak ve buradaki hükümlere göre bir çözüm getirilecektir. Bu nedenle sözleşmenin ayrıntılı ve net bir şekilde hazırlanması önem arz etmektedir. Sözleşmede yer verilmesi gereken maddeleri şu şekilde sıralayabiliriz:
- Taraflar: Simsar ve iş sahibinin isimleri ve soy isimleri, T.C. Kimlik Numaraları, adresleri mutlaka açık ve net bir şekilde sözleşme içerisinde yer almalıdır. Taraflardan biri veya ikisi tüzel kişi ise ticaret unvanı, MERSİS numarası, adres, ticaret sicil numarası, vergi dairesi ve vergi numarası da bulunmalıdır. Ayrıca şirket adına şirket yetkilisi sözleşme imzalayacaksa gerçekten yetkili olup olmadığına, imza sirkülerine, yetki tarihine ve yetki şekline de dikkat edilmelidir. Eğer söz konusu taşınmaz satımına ilişkin bir sözleşme ise taşınmazı satan kayıt malikinin alım satıma aracılık etme konusunda emlakçıyı yetkilendirmiş olduğuna dikkat edilmesi gerekmektedir.
- Sözleşmenin Konusu ve Kapsamı: Taşınmaz aracılık sözleşmesinin konusu olan taşınmazın cinsi, ili, ilçesi, mahallesi, sokağı, kapı numarası, ada, pafta ve parsel numarası ve metrekare cinsinden yüzölçümü bilgileri açık ve net bir biçimde belirtilmelidir. Simsarın kurulması adına aracılık edeceği asıl sözleşmenin konusu mutlaka belirtilmelidir. Bu sözleşmenin konusu bir taşınmazın kiralanmasına aracılık etmek olabileceği gibi, satımına aracılık etmek de olabilir.
- Sözleşme Bedeli: Taşınmaz simsarlık sözleşmesinde simsar, asıl sözleşmenin kurulmasıyla ücrete hak kazanmaktadır. Bu ücretin de iş sahibi ile simsar arasında kurulan sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Ücret simsarlık sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır. Sözleşmede belirtilen bedel tarafların aralarında kararlaştırdıkları gerçek bedel olmalıdır.
- Ödemenin Yeri, Şekli, Zamanı (Ödemeye İlişkin Tüm Esaslar): Asıl sözleşmenin kurulmasının ardından iş sahibinin bu faaliyetin karşılığında ödeyeceği bedelin nerede, ne zaman ve nasıl ödeneceği de belirlenmelidir. Para borçları için TBK m. 89’da yer alan genel kuralın yanı sıra taraflar aralarındaki sözleşme ile farklı bir ödeme yeri belirleyebilirler. Aynı şekilde taraflar bu borcun hangi tarihte, nereye, nakit olarak mı taksitle mi ödeneceğini de netleştirmelilerdir. Belirlenen ödeme tarihi geçirildiğinde işleyecek olan gecikme faizi de taraflarca kararlaştırılmalıdır.
- Tarafların Hak ve Yükümlülükleri: Taraflar söz konusu sözleşmenin imzalanması ile elde edecekleri hakları ve karşılığında yerine getirmeleri edimleri mutlaka sözleşmede belirtmelilerdir. Bu hak ve yükümlülükler sözleşmenin esaslı noktaları olup, bunların belirtilmemesi durumunda sözleşme geçersiz olacaktır. Yazımızın önceki kısımlarında tarafların hak ve borçlarına ayrıntılı olarak değindiğimizden, tekrara düşmemek adına bu kısımda yer vermiyoruz.
- Sözleşmenin Feshi: Anlaşmazlık durumunda sözleşmenin hangi koşullarda feshedilebileceği ve sonuçları sözleşmede bulunmalıdır. Ayrıca bir cezai şart vs. kararlaştırıldıysa mutlaka sözleşmede buna da yer verilmelidir.
- Masraflar: Masrafların kimin tarafından karşılanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Yapılan masrafların iş sahibi tarafından karşılanacağı sözleşmede belirtilmiş olmazsa, iş sahibi masrafları karşılama yükümlülüğü altında değildir, sadece simsarın işin ifasına yönelik yapmış olduğu objektif olarak zorunlu giderleri karşılama yükümlülüğü altındadır. Bunun dışındaki masraflar simsar tarafından iş sahibinden talep edilmez. Ancak sözleşmede iş sahibinin masrafları ödeyeceği kararlaştırıldıysa, asıl sözleşme kurulmamış olsa dahi iş sahibi masrafları ödemekle yükümlüdür.
TAŞINMAZ ARACILIK SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Taşınmaz aracılık sözleşmesinin sona ermesi hakkında TBK’da özel hükümler bulunmamaktadır. Taşınmaz aracılık sözleşmesi işin görülmesiyle kendiliğinden sona erebileceği gibi, simsarın ölümü, ehliyet kaybı, iflası durumlarında da sona erebilir. Eğer sözleşmede belirli bir süre belirlenmişse, sözleşme sürenin dolmasıyla da kendiliğinden sona erebilir. Aynı zamanda taraflardan her biri oluşan zararı gidermek kaydıyla sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir.
