Arsa sahibi ile müteahhit arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; “Eser Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden” oluşan çift tipli “karma” bir sözleşme olup resmi şekil şartına bağlıdır. Bu tip sözleşmelerin uzmanlardan yardım alınmadan, özensiz bir şekilde hazırlanması halinde inşaat evresinde taraflar telafisi zor büyük mağduriyetler yaşamakta, inşaatın bitmesi sürüncemede kalmakta ve sayısız davaların açılmasına sebep olmaktadır.

Bu sebeple arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uzman kişilerden yardım alınarak hazırlanmalı ve tüm olasılıklar düşünülerek ayrıntılı düzenlemeler içermelidir. Uzman ekibimiz tarafından; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerin hazırlanması, sözleşmenin feshi davaları, tazminat davaları, uyarlama davaları ve bu sözleşmelerden kaynaklanabilecek diğer tüm davalarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti verilmektedir.

Anayasa’mızda ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nde korunma altına alınan mülkiyet hakkı maliklere, kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarını vermektedir. Bununla birlikte devletin görmekle yükümlü olduğu kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için çeşitli taşınmazlara ihtiyaç duyması da doğaldır. Kamu hizmeti olan yol, hastane, yeşil alan için gereken taşınmazlar bireylerin mülkiyetinde ise bu halde kamu yararı gerekçesiyle kamulaştırmaları yoluna gidilebilir. Kamulaştırma usulü ise maliklere birtakım haklar tanıdığı gibi yargıya müracaat etmek suretiyle bu işleme karşı dava da açılabilir.

Ancak uygulamada öyle durumlar vardır ki Devlet kurumları tarafından herhangi bir kamulaştırma işlemi yapılmadan özel mülkiyete tabi taşınmazlar kamulaştırılmış kullanılmaktadır. Böylelikle kamulaştırma işlemi yapılmaksızın taşınmaz malikinin kullanma hakkı sınırlanmakta ve taşınmaz idare tarafından fiilen yıllarca yol, yeşil alan, park olarak kullanılmaktadır. Hukuken bu durumlara “Kamulaştırmasız Fiili El Atma” ya da “Fiili Yol” adı verilmektedir.

Kamulaştırmasız fiili el atma, bireylerin mülkiyet hakkını ağır şekilde zedeleyen bir durum olduğundan böylesi bir uygulamayla karşılaşan malikin çeşitli hakları bulunmaktadır. 1956 yılında Yargıtay’ın vermiş olduğu bir karardan beri kamulaştırmasız fiili el atma durumunda malikin bedel davası açabileceği kabul edilmektedir. Yine taşınmazı haksız bir şekilde idare tarafından kamulaştırma yapılmaksızın kullanılan malik, söz konusu müdahalenin men’ini de talep edebilecektir. Belediye veya diğer kamu kurumlarının kamulaştırma işlemi yapılmaksızın bir bireyin taşınmazını fiilen kullanması durumunda tazminat sorumluluğu da söz konusu olacaktır. Dolayısıyla taşınmazına haksız şekilde el atılan malik, uğramış olduğu zarar – ziyan nedeniyle tazminat davası açma imkânına da sahiptir. Yine malikler ecrimisil davası da açabilirler. Ecrimisil davalarında malik, haksız şekilde taşınmazının kullanılması nedeniyle kullanım bedelini talep edebilmektedir.

Ancak bu davalarda, davanın açılacağı mahkeme ve ne talep edileceğine dikkat edilmesi çok önemlidir. Dolayısıyla kamulaştırmasız hukuki el atma durumuyla karşılaşan bireyler, somut olaydaki durum gereğince haklarını en çok koruyacak en hukuki uygun yönteme müracaat etmelidirler. Aksi halde haklı olmalarına karşın hatalı veya somut olayda uygulama alanı bulamayacak talepte bulunmaları nedeniyle veya sürelere uygun talepte bulunmadıklarında umdukları sonucu elde edemeyebilirler. Bu çerçevede konusunda uzman bir avukatın yardımından yararlanıp en uygun hukuki yöntem ile yargıya başvurmak gereklidir.

İmar Planları ile bireylerin özel mülkü olan taşınmazlara yeşil alan, belediye hizmet alanı, okul, cami, kültür merkezi, rekreasyon alanı gibi çeşitli kamusal fonksiyonlar verilmesi sonucu artık o taşınmaz üzerine konut, iş merkezi veya başka bir yatırım yapılamaması durumuna hukukta “Kamulaştırmasız Hukuki El Atma” adı veriyoruz.

Böyle durumlarda (Özellikle Anayasa Mahkemesi’nin 2018 yılında verdiği kararlar doğrultusunda) kamu kurumları uygulama imar planı yapılmasından sonra 5 yıl içinde kamulaştırma yapmadığında, artık taşınmaz sahibinin arazisini kullanamaması veya diğer komşu arsalar gibi inşaat yapamaması sebebiyle oluşan zararları için kamulaştırmasız hukuki el atmaya dair ilgili prosedür takip edilmek suretiyle tazminat davaları açılabilmektedir.

Anayasa Mahkemesi 2018 yılında verdiği bir kararda; daha önce verdiği Kamulaştırma Kanunu hakkındaki bir iptal kararına dikkat çekerek imar planında başvurucunun taşınmazının yol olarak gösterilmesi ve kamulaştırma yoluna gidilmemesinin başvurucuya şahsi olarak aşırı bir külfet yüklediği, dolayısıyla kamu yararı ile mülkiyet hakkının korunması arasındaki adil dengenin bozulmasını gerekçe göstererek mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiş ve ihlalin giderilmesi amacıyla yeniden yargılama yapmak üzere kararın bir örneğini ilgili ilk derece mahkemesine göndermiştir.

Anayasa Mahkemesi’nin kararı ve bu iptal kararını takip ederek tesis ettiği bireysel başvuru kararı neticesinde; belediyeler veya kamu kurumları tarafından imar planlarının değiştirilmesi neticesi üzerine park, belediye hizmet alanı, ibadet yeri, meydan gibi lejant verilerek kullanımı kısıtlanan ve inşaat yapılamayan gayrimenkullerde oluşan zararlar için artık uzlaştırmaya başvurularak sonrasında yeni tazminat davası açılabilecek, açılmış davalara devam edilecek ve mahkeme vasıtasıyla kamulaştırma yaptırılarak rayiç bedeli istenebilecektir.

Bu nedenle 2016 yılında durdurulan kamulaştırmasız el atma tazminat davaları ve henüz açmadığınız tazminat davaları için yeniden gerekli yasal başvuruları yapmanızı öneriyoruz. İmar Hukuku ve İdare Hukuku’nun uygulandığı bu tip teknik davalarda uzman olmayan hukukçuların süreler ve idari işlemler açısından hak kayıpları yaşattığı sıklıkla görüldüğünden, konunun uzmanı olan hukukçularla bu yasal süreçleri takibiniz yararlı olacaktır.

Mülkiyet hakkı, hak sahibine, mülk üzerinde yararlanma, tasarrufta bulunma ve tüketme yetkilerini sağlamaktadır. Mülkiyet hakkı gerek Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nde gerekse de Anayasa’mızda güvence altına alınmış bir haktır. Bununla birlikte 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu çerçevesinde mülkiyet hakkında yapılan sınırlamalar uygulamada pek çok sorun ortaya çıkabilmektedir. Özellikle de bir taşınmazın sit alanı veya korunma alanı içerisinde kalması ya da korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olarak tespit ve tescil edilmesi, bu taşınmaza dair mülkiyet hakkının kullanımını sınırlamaktadır. Sit alanı veya tarihi ve kültürel yapı tescil kararı hallerinde taşınmazlara inşai ve fizikî müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez. İnşai ve fizikî müdahale kapsamına esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler girmektedir. Dolayısıyla mülkiyet hakkının malike sağlamış olduğu kullanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin önemli ölçüde kısıtlanması söz konusu olabilmektedir.

Anayasa’mıza göre güvence altındaki mülkiyet hakkı ancak kamu yararı gerekçesiyle ve kanunla sınırlanabilir. Kanunla öngörülen sınırlamaları aşacak düzeyde ya da bu şartlara uymadan yapılacak kısıtlamalar ise mülkiyet hakkını ihlal edecektir. Ayrıca kamu yararı olsa dahi bir kişinin mülkiyetinin sınırlanması malik aleyhine bazı ekonomik sonuçlar doğurabilecektir. Malikin aleyhine olan bu durumun giderilmesi açısından belli bir meblağ tazminat ödenmesi, kullanılamayan ya da kullanımı sınırlı taşınmazın bir başka taşınmazla takas edilebilmesi, ilgili taşınmazın kamulaştırılmasının istenilmesi yasalarla tanınmış olanaklardır.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nda maliklerin zararlarını gidermeye yönelik düzenlemeler olarak; ilgili malikin idareden taşınmazın kamulaştırılmasını isteme, tazminat isteme ya da taşınmazın idarenin başka bir taşınmazı ile takas edilebilmesi imkânı bulunmaktadır.

Maalesef, sit alanlarını veya koruma alanları nedeniyle taşınmazı üzerindeki mülkiyet hakkı kısıtlanan malikler, hatalı hukuki değerlendirmede bulunarak yanlış hukuki yollar ile haklarını aramaya çalışmaktadırlar. Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile bunların korunma alanları, sit alanlarına göre farklı bir hukuki statüye sahiptirler ve her bir hukuksal statüye giren taşınmazın malikinin talep edebileceği haklar farklıdır. Uygulamada bu hususa dikkat edilmeden yapılan taleplerde maliklerin hak kaybı oluşmaktadır. Örneğin takas talep edilebilecek bir durumda kamulaştırma talebinde bulunması ve bu talebin reddedilmesi üzerine tazminat davası açılması durumunda, hatalı bir hukuki süreç izlendiğinden malik ne yazık ki hakkına ulaşamamaktadır. Bu yönde Danıştay’ın ve Anayasa Mahkemesi’nin 2014 ve 2015 yıllarında vermiş olduğu kararlar olduğu akılda tutulmalıdır.

Ancak bu durumdaki maliklerin yapacakları başvurularda taşınmazları üzerindeki mülkiyet hakkının hangi sebeple kısıtlandığı ve hangi taleplerde bulunabileceklerini doğru bir şekilde belirlemeleri, hukuki başvuru yöntemlerinde hata yapmamalarını bu amaçla da bu alanda uzman hukukçulardan destek talep etmelerini önermekteyiz.

Bilindiği üzere günlük hayatta Belediye’den inşaat izni alınması ya da sahip oldukları taşınmaza dair tevhit, ifraz işlemlerinin gerçekleştirilmesi gibi çeşitli amaçlarla, bireylerin veya inşaat şirketlerinin mülkiyetlerinde yer alan taşınmazın bir kısmının bedelsiz şekilde kamuya terk edilmesi durumuyla sıklıkla karşılaşılmaktadır.

Bu durumda kamuya terk edilen taşınmazda, terk amacıyla kullanılmak üzere kişinin mülkiyeti sona ermektedir, terk edilen kısmın yüz ölçümü tapu kütüğünden düşürülmektedir. Bununla birlikte kamuya yol, otopark, okul, yeşil alan gibi kamusal fonksiyonla kullanılması için terk edilen taşınmazın zaman içinde amaç dışı kullanıldığı gözlemlenmektedir. Örneğin yeşil alana ya da otopark olarak kullanılmak üzere terk edilen taşınmaz, imar planlarındaki kullanım gayesi değiştirilmek suretiyle konut – ticari alan fonksiyonu verilerek üçüncü kişilere satılabilmekte veya otopark için terk edilen arazi okul alanına çevrilmekte yahut uzun zaman geçmesine karşın yol, park yapılması gibi terk amacına uygun bir çalışma yapılmamaktadır. Tüm bu sayılan olasılıklarda taşınmazın eski malikine iadesinin veya bedelinin ödenmesinin sağlanması yönünde açılan bir dava ile önemli mahkeme kararları çıkıyor.

Kamuya terk edilip de terk amacına uygun olarak kullanılmayan taşınmazların iadesi meselesi de 2017 yılına değin mahkeme kararları maliklerin aleyhinde olmakla birlikte son dönemde iade taleplerinin kabulü yönünde kararlar çıkmaktadır. 2017 yılında kamuya belirli amaçla terk edilen ve fakat amaç dışı kullanılan taşınmazın iade talebinin reddi üzerine yapılan bir bireysel başvuru dosyasında, Anayasa Mahkemesi malikin haklarının ihlali kararı vermiştir. Anayasa Mahkemesi’nin ihlal kararının ardından ise Yargıtay ve Danıştay kararlarının iade talepleri noktasında olumlu şekilde seyretmeye başladığı görülmektedir. Yine Anayasa Mahkemesi 2019 yılında tesis etmiş olduğu bir başka bireysel başvuru kararında da benzer bir olayda ihlal kararı vermiştir. Dolayısıyla kamuya bedelsiz terk edilen arsaların maliklerine iade taleplerini kabul noktasındaki içtihadın süreklilik arz etme eğiliminde olduğu söylenebilir.

Anayasa Mahkemesi, Yargıtay ve Danıştay kararları ışığında, eski maliklerin iadeye ya da tazminata dair açacakları davalarda; öncelikle kamuya terk edilen taşınmazın belirli bir kamu amacıyla kullanılmak üzere terk edildiğini sonrasında taşınmazın bu kullanım amacı dışında kullanıldığı ve bu kullanım amacının bir başka kamu yararı amacına hizmet etmediğini ispat etmeleri durumunda; iade ya da tazminat taleplerinin kabul edileceğini söylemek mümkündür.

Son olarak terk anında var olan kullanım fonksiyonunda kamu hizmetlerinde kullanım amacına aykırı olarak özel mülkiyete izin veren bir fonksiyon değişikliğine (örneğin yol olarak bağışlandıktan sonra belediyenin özel mülkü haline gelmeye uygun değişikliğine ya da yeşil alan olarak bağışlanmışken sonradan konut alanı olarak imar planında değişikliğine) gidildikten sonra bağışlama koşula aykırı kullanım 3. şahıslara bu arsanın satışı da dâhil olmaz üzere nedeniyle yukarıda ayrıntısıyla izah edildiği üzere taşınmazın terk eden eski malikine iadesi gerekmektedir. Yine bu durumda belirli şartlar dâhilinde maliklerin tazminat talep etme imkânları da söz konusudur.

Orman Kanunu’nun 11/4 maddesinde, “Kadastrosu yapılıp kesinleşen Devlete ait ormanlar, Hazine adına tapuya tescil olunur” hükmü gereğince daha önce tapuları özel şahıslar adına olan gayrimenkuller açılan davalar sonucu orman niteliği sebebiyle Hazine adına tapuya tescil edilmektedir. Bu hüküm sebebiyle gayrimenkulde hak sahibi olan mirasçılar veya bu arazileri satın almış kişiler ellerindeki gayrimenkulü kaybetmektedirler. Aynı haksızlık Kıyı Kanunu gereğince arazileri yapı yapılamayacak şekilde kıyılarda kalan gayrimenkuller için de söz konusudur.

Anayasamızın mülkiyet haklarını koruyan maddeleri ne yazık ki bu durum karşısında işe yaramamış ve malikler bu tip taşınmazları kaybetmişlerdir.  Gayrimenkulleri Hazine’ye geçen kişiler bedelsiz olarak ellerinden alınan bu taşınmazlar için tazminat davaları açmışlar ve bu davalar uzun yıllar sürmekle beraber reddedilmiştir.

Ancak bu haksızlığın Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine (AİHM) taşınması sonucu son on yıl içinde orman sebebiyle taşınmazlarını kaybeden malikler Devlet’ten tazminat alabilme olanağına kavuşmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 2009 tarihli içtihadı ile gayrimenkulleri orman olması sebebiyle tapularını kaybeden maliklere tazminat ödenmesi yolunu açmıştır. Yine Anayasa Mahkemesinin bireysel başvurulara ilişkin verdiği kararlarla tazminat ödenmesi hakkı ortaya koyulmuştur.

Ancak orman niteliği olan veya kıyıda kalan bu tip araziler için, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler içinde ve bazı idari başvurular sonucu davaların açılması gerekmekte olup, davaların da doğru mahkemelerde açılması çok önemlidir. Bu nedenle, orman veya kıyılarda olma sebebiyle gayrimenkullerdeki mülkiyet hakları sona eren veya kısıtlanan kişilerin yeniden bir hak kaybına uğramamak için uzman hukukçular vasıtasıyla bu davaları açmaları ve takip etmeleri gereklidir.

Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak, bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir. Amacı, ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak olup, taraflar noterce düzenlenecek bir ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyar. Satış vaadini kabul eden satışın yapılamasını istemesine rağmen satış vaad eden sözleşme yapmaktan kaçınırsa satış vaadini kabul edene mahkemeye başvurarak cebri tescil isteme hakkı verir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.

Satış vaadi sözleşmeleri genelde müteahhit ile 3.kişi arasında yapıldığından 3.kişi yani vaad alacaklısı ile tapu maliki arasında bir akdi ilişki olmadığından, gayrimenkulün 3. kişilere satılmaması ve sözleşmeden doğan şahsi hakkını kuvvetlendirmek için satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh ettirilebilir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri hazırlanırken uzman avukatlardan yardım alınarak; sözleşmenin geçerli olarak yapılması, zamanaşımı, 3. Kişilere karşı gayrimenkulün satılabilmesi gibi hususlar dikkate alınarak sözleşme taraflarını koruyucu düzenlemeler içerecek şekilde hazırlanması hak kayıplarının önlenmesi açısından önem arz etmektedir.

Gayrimenkul Alım ve Satımı Hususunda İlgili Mevzuat Çerçevesinde Danışmanlık Hizmeti Verilmesi, Gerekli Sözleşmelerin Hazırlanması

İntifa, Sükna Ve Şufa Gibi Sınırlı Ayni Hakların Kurulması, Sona Erdirilmesi Gibi İşlemlerin Yapılması

Malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı, malın iadesini talep ettiği davadır. Zilyetliği elde edilmek istenen mal bir taşınır ise; dava sonunda alınacak ilamın icra edilmesi bunu sağlar. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda istihkak davasının fonksiyonunu, tapu sicilinin düzeltilmesi davası yerine getirir.

Müdahalenin men’i davası, malikin zilyetliğine ve bu suretle mülkiyet hakkına vaki ve devam eden bir saldırının önlenmesini sağlayan ve kaynağını Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinden alan davadır. Maliklere mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasının haksız olarak güçleştirildiği hallerde bu el atmaya karşı kendisini koruma imkanı vermektedir.

TMK m.718’de taşınmaz mülkiyetinin içeriği açıklanmış olup, arazi üzerinde bulunan mülkiyetin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üzerinde bulunan hava ve altında bulunan arz katmanları da taşınmaz mülkiyetinin kapsamı içindedir. Ayrıca TMK m.684’te bütünleyici parça, m.685’teki doğal ürünler ve m.686’daki eklentiler de mülkiyet hakkı kapsamı içinde kabul edilmektedir. Bu açıdan malikin iradesi dışında mülkiyetlerine yapılan haksız saldırılara karşı müdahalenin men’i davası açılarak maliklerin karşılaşabileceği sınır tecavüzlerine karşı dava açılabilmektedir.

Ecrimisil davası; mecuru haksız yere ve kötü niyetli olarak kullanan, geri verme yükümlülüğünü de yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatı olarak alınıp hak sahibine verilmesi için açılan bir dava türüdür. Davada aranan koşul, haksız şekilde malı kullanan kişinin davacının rızası dışında malı kullanması ve iyi niyetli olmamasıdır. Malı kullanan kişi (ecrimisil borçlusu) gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Mecurun kullanılmasında malikin bir zarara uğrayıp uğramadığı veya işgal edenin kusurlu olup olmadığı önem arz etmemektedir. Mecurdan elde edilebilecek ancak haksız işgalden ötürü elde edilemeyen muhtemel gelir esas alınarak ecrimisil tazminatı belirlenmektedir.