Tüm inşaat projelerinde temel unsur oraya nasıl bir inşaat yapılabileceğinin gösterildiği imar planıdır. Bir yerleşim bölgesinde arazinin nasıl kullanılacağı Belediyeler ve bazı durumlarda çeşitli kamu kuruluşları ve bakanlıklar tarafından imar planları yoluyla belirlenir. İmar planları nazım imar planları ve uygulama imar planları olarak iki gruptur.
Nazım İmar Plânı; onaylı hali hazır haritalar üzerine çizilen, konut, ticaret, sanayi bölgeleri, yeşil alanlar gibi arazi parçalarının genel kullanılış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfuslarını, nüfus yoğunluklarını ve gerekirse yapı yoğunluklarını, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemleri gibi hususları göstermek ve uygulama imar plânlarının hazırlanmasına esas olmak için düzenlenen plândır.
Uygulama İmar Planı ise; onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.
İmar planları; toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi insan yaşamına ve bölgesel önceliklere en uygun bir yapıya kavuşturmak, çeşitli amaçtaki yapıların ve dinlenme ile eğlenme alanlarının yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma, kullanma dengesini en uygun şekilde belirlemek gayesiyle hazırlanır. Plansız ve hızlı kentleşme artan nüfus doğrultusunda sağlıklı kentleşmeyi engellemektedir. Çağdaş bir kentin oluşturulması ve yaşatılması için varlığı zorunlu olan ve aşırı yapılaşmanın etkisinden korunması gereken, kentin bütününe hizmet verecek, kent estetiği ve kentleşme kalitesini yükseltici sağlıklı bir çevre meydana getirmek amacıyla park, çocuk bahçeleri, oyun alanları, günü birlik kullanım alanları, piknik ve rekreasyon alanlarının oluşumu bu yolla sağlanabilir.
İmar planı hazırlanırken 20-30 yıllık yıllık bir dönemde bölgede yaşayacak nüfus ve bu nüfusun yaşama, çalışma, dinlenme ve ulaşım gereksinimleri tahmin ve hesap edilerek; konut, sanayi, ticaret, yeşil ve açık alanlar, sosyal ve kültürel alanlar ve ulaşım için gerekli yol, otopark ve diğer sosyal ve teknik altyapı oluşturacak alanlar planda gösterilir. İmar planları zaman içinde çeşitli sebeplerle kentsel fonksiyonlardaki yeni gereksinimler doğrultusunda yasalarda öngörülen yöntemlerle değiştirilebilir.
Nazım ve uygulama imar planları çoğu zaman ilgili belediyelerce yapılır ve belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ilgililerin görmeleri ve gerekirse itiraz edebilmeleri için bir ay süre ile ilan edilir. İmar planına ilişkin ilçe belediye meclisi kararları büyükşehir belediye başkanı tarafından onaylandıktan sonra yürürlüğe girer.
İmar planlarını askı süresince öğrenen veya imar durumunu inşaat izni sebebiyle öğrenen kişiler bu planın şehircilik ilkelerine aykırı olması halinde otuz gün içinde dava açıp, planın iptalini isteyebilirler. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun “Dava Açma Süresi” başlıklı 7. maddesinde, dava açma süresinin özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştayda ve idare mahkemelerinde otuz gün olduğu; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı, aynı Yasanın “Üst Makamlara Başvurma” başlıklı 11. maddesinde, ilgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasının üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebileceği, bu başvurunun işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durduracağı, otuz gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı hususu kurala bağlanmış, yine aynı Yasa’nın 10. maddesinde, “İlgililer, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurabilirler. Otuz gün içinde bir cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. İlgililer otuzgünün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde, konusuna göre Danıştaya, idare ve vergi mahkemelerine dava açabilirler. Otuz günlük süre içinde idarece verilen cevap kesin değilse ilgili bu cevabı, istemin reddi sayarak dava açabileceği gibi, kesin cevabı da bekleyebilir. Bu takdirde dava açma süresi işlemez. Ancak, bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren altı ayı geçemez. Dava açılmaması veya davanın süreden reddi hallerinde, otuz günlük sürenin bitmesinden sonra yetkili idari makamlarca cevap verilirse, cevabın tebliğinden itibaren otuz gün içinde dava açabilirler” hükmü getirilmiştir.
Yukarıdaki maddeler doğrultusunda, imar planlarına karşı, 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi kapsamında başvuru için, 3194 sayılı Yasanın 8/b maddesi ile özel bir itiraz süresi getirildiği anlaşılmaktadır. Böylece, imar planlarına karşı, bir aylık askı süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve bu başvuruya idari dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde cevap verilmeyerek isteğin reddedilmiş sayılması halinde, bu tarihi takip eden otuz günlük dava açma süresi içinde veya son ilan tarihini izleyen otuz gün içinde cevap verilmek suretiyle isteğin reddedilmesi halinde bu cevap tarihinden itibaren otuz günlük dava açma süresi içinde idari dava açılabileceği sonucuna varılmaktadır. İmar Planlarına askı süresi içinde bir itirazda bulunulmamış ise davanın, 2577 sayılı Yasanın 7. maddesi uyarınca imar planının son ilan tarihini izleyen günden itibaren otuz gün içinde açılması, planın 10.madde kapsamında başvuru yapılarak değiştirilmesinin istenilmesi halinde verilecek cevabın da dava konusu edilmesi gerekmektedir. İmar planlarının ruhsat, imar durumu, kamulaştırma vs gibi uygulama işlemlerinden birinin tesis edilmesi halinde bu işlemle birlikte planın da iptali istemiyle dava açılabilir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca idari işleme karşı idari dava açma süresi içerisinde yapılacak olan başvuru üzerine otuz gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı, bu tarihten itibaren durmuş olan dava açma süresinin yeniden işlemeye başlayacağı ve dava açma süresi geçtikten sonra aynı nitelikte başvuruların ve idarece verilen cevapların dava açma süresini ihya etmeyeceği açık ise de, süresi geçtikten sonra idarece verilecek olan yanıtın dava açma süresini ihya etmemesi için istemin reddi yolunda yanıtlaması gerektiği, idare tarafından başvuru değerlendirilerek yeni işlem tesis edilmiş olması halinde ise yeni bir hukuki durum ortaya çıkacağından, önceki işlemden farklı bir hukuki sonuç yaratan bu işleme karşı süresi içerisinde dava açılabilecektir.
Her idari işleme karşı herkes tarafından iptal davası açılması düşünülemez. Dava açacak kişi arasında belli ölçüler içinde menfaat ilişkisi bulunması gerekmektedir. Her davada, dava açan kişinin menfaatinin, iptali istenen işlemle ne ölçüde ihlal edildiğinin takdiri de yargı mercilerine bırakılmıştır. İptal davası açılabilmesi için gerekli olan menfaat ilişkisi kişisel, meşru, güncel bir menfaatin bulunması halinde gerçekleşecektir. Başka bir anlatımla, iptal davasına konu olan işlemin davacının menfaatini ihlal ettiğinden söz edilebilmesi için, davacıyı etkilemesi, yani davacının kişisel menfaatini ihlal etmesi, işlem ile davacı arasında ciddi ve makul bir ilişkinin bulunması gerekmektedir. Aksi halde dava menfaat ilişkisi olmadığından reddedilir. Danıştay kararları, bölgedeki diğer arsa sahiplerinin, sivil toplum kuruluşlarının ve şehir plancıları ile mimarlar odalarının dava açmalarında menfaat koşulu olduğunu kabul etmektedir.
Bazı özel durumlarda valilikler, Başbakanlık Özel Çevre Kurulu, organize sanayi bölgeleri, Özelleştirme Yüksek Kurulu, İller Bankası, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığınca yapılır veya yaptırılır.
İmar planlarının kendi aralarında hiyerarşi bulunmaktadır. Bu hiyerarşide 1/1000 ölçekli uygulama imar planları en alt kademede, 1/100 000 ölçekli bölge ya da ülke planları en üst seviyede bulunmaktadır. Tıpkı normlar hiyerarşisinde olduğu gibi alt ölçekli plan üst ölçekli plana aykırı olamayacaktır. Nazım imar planının bulunmaması halinde uygulama imar planı ve bu planda değişiklik yapılamaz.
İmar planlarının yargısal denetimi sırasında şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı kriterlerinin yanı sıra özelliği itibariyle imar planının bütünlüğü, genel yapısı, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olguların gözetilmesi zorunludur.
Açılan imar planı iptal davalarında mahkemeler; ilgili belediyeden imar planlarını ve meclis görüşme tutanaklarını getirdikten sonra çoğunlukla alınan bilirkişi raporlarına göre imar planının yürütmesinin durdurulması ve iptal konusunu karara bağlamaktadırlar.
