01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan 6098 sayılı Borçlar Kanunu ile uygulamada bir çok değişikliğe yol açacak ve mevcut kanuni boşlukları dolduracak düzenlemeler getirilmiştir.
Özel borç ilişkileri arasında yer alan kira sözleşmeleri ile ilgili de önemli değişiklikler yapılmıştır. Yeni düzenlemeye göre, kira sözleşmelerine ilişkin hükümler temelde üç ayrı bölüme ayrılmıştır.
1- Genel hükümler(madde 301-338)
2- Konut ve çatılı işyerleri kiraları (madde 339-356)
3- Ürün kirası (madde 357-378)
Konut ve çatılı işyerleri kiralarına ilişkin hükümler başlıklı ikinci ayırım ile 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanunu’nun 1.maddesinde, bu kanunun uygulama alanının bölgesel olarak sınırlandırılmasına ilişkin belediye teşkilatı olan yerler, iskele, liman ve istasyonlar ölçütü terkedilmiştir ve 6570 sayılı kanun, Borçlar Kanunu kapsamına alınmıştır.
Yeni Borçlar Kanunu’nda dikkati çeken değişiklikler arasında, kira bedelinin belirlenmesi, kira bedelinin artışı ve kira bedelinin belirlenmesi için dava açılmasına ilişkin hükümler de yer almaktadır. Söz konusu değişiklikleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz.
a-Kira bedelinin belirlenmesi ve artışı
Yeni Borçlar Kanunun 344.maddesine göre,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir…” Dolayısıyla bu yeni hüküm uyarınca, eğer taraflar aralarında anlaşmamışlarsa, kira artışları, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmeyecektir.
Öte yandan aynı madde 3.fıkrasında ise, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” ifadesine yer verilmiştir. Bu madde hükmü ile ÜFE’ deki artış oranı sınırlamasının beş yıl için hüküm geçerli olacağı vurgulanmaktadır.
344. maddenin 3.fıkrası için hazırlanan hükümet gerekçesine göre; ” …….kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından,yukarıdaki esaslarla birlikte (ÜFE,kiralanın durumu) emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir.Ancak,bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak,anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.”
Bu konu ile bağlantılı olan diğer bir önemli değişiklik ise, kira bedelinin döviz cinsinden belirlendiği durumlar için yapılmıştır. Yine kanunun 344.maddesinin son fıkrasına göre;
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak bu kanunun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138.maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Maddenin son fıkrası uyarınca taraflar aralarında yabancı para cinsinden bir kira sözleşmesi akdetmişlerse, 5 yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Bu süre geçtikten sonra kira bedeli belirlenirken, döviz değeri, emsal kira bedeli gibi hususlar değerlendirilecektir.
Ayrıca ekonomik koşullar, kiralananın durumu, kriz dönemlerinde meydana gelen yeni koşullar göz önüne alınarak kira bedellerinde gerekli değişikliklere gidebilme durumu söz konusu olabilecektir.
b- Kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması
Yeni Borçlar Kanunu’nun 345.maddesi ile kira bedelinin belirlenmesi için dava açılmasına ilişkin olarak bir hukuki düzenleme getirilmiştir.
818 sayılı Eski Borçlar Kanunda ve 6570 sayılı Kanunda yer almayan bu madde ile kira bedelinin belirlenmesi davasının, diğer bir deyişle kira tespit davasının, her zaman açılabileceği ifade edilmiştir.
Yeni kanunun 345.maddesinin 2. fıkrasında ise, dava açılmak suretiyle mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir.
Öte yandan 345. Maddenin son fıkrasına göre, şayet kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağı hakkında bir hüküm bulunuyorsa ve kiraya veren, kira tespit davasını yeni kira döneminin sonuna kadar açmışsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli sayılacaktır.
Sonuç itibariyle, 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin tespitine ve artışına ilişkin hükümleri incelendiğinde görüleceği üzere, Yargıtay içtihatları ile kira bedelinin artışı ve tespiti için oluşturulan uygulamaya ilişkin kurallar yeni kanunda benimsenmiş ve bu sayede eski Borçlar Kanunu’ndaki boşlukların doldurulmak suretiyle uygulamadaki belirsizlik böylece bir nebze olsun sona erdirilmiştir.
