I. Giriş
“Yarısı Bizden” Kampanyası, İstanbul genelinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilen yapıların hızlı ve güvenli biçimde yeniden inşa edilmesini desteklemek amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hayata geçirilmiş kamu destekli bir dönüşüm programıdır.
Kampanya kapsamında vatandaşlara devlet eliyle sağlanan hibe ve faizsiz kredi olanakları sunularak; bireysel ya da alan bazlı kentsel dönüşüm yarısı bizden modelleriyle projelerin gerçekleştirilmesi sağlanmaktadır.
II. Destek Yöntemleri Ve Uygulama Modelleri
1. Yüklenici Firma ile Dönüşüm (Bina Bazlı Uygulama)
Hak sahipleri, belirleyecekleri yüklenici firmalarla yapacakları sözleşmeler çerçevesinde kendi binalarını yeniden inşa ettirebilirler. Bu kapsamda sağlanan destekler:
- Bir konut için: 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi
- İkinci ve sonraki her konut için: 1.750.000 TL kredi
- Bir işyeri için: 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi
- İkinci ve sonraki her işyeri için: 875.000 TL kredi
Kampanya kapsamındaki ödemeler, hak sahibi adına yüklenici firmaya yapılmakta olup şu ödeme takvimi izlenmektedir:
- İşe başlanınca %30
- Taşıyıcı sistemin bitiminde %30
- Sıva aşamasında %30
- Yapı kullanım izni alındığında kalan %10
Not: Kredi kullanımı halinde, kredi tutarının iki katı oranında ipotek tesis edilir. Sadece hibe kullananlar için ipotek uygulanmaz.
2. TOKİ ve Emlak Konut ile Alan Bazlı Dönüşüm
Bu modelde, çok parsel içeren alanlarda tam uzlaşma sağlanması koşuluyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve/veya Emlak Konut iş birliğiyle dönüşüm sağlanır.
Vatandaşlara 875.000 TL hibe desteği verilir. Proje uygulaması kamu eliyle yürütülür; kalan tutar uzun vadeli ve düşük maliyetli kredi koşullarıyla ödenir.
III. Sıkça Sorulan Hukuki ve Teknik Sorular
1. Kimler kampanyadan faydalanabilir?
İstanbul’un 39 ilçesinde bulunan ve 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış maliklerin tamamı kampanyaya başvurabilir.
2. Proje için aranan ön koşullar nelerdir?
Yeni yapılacak binanın (otopark ve sığınak alanları hariç olmak üzere) eski yapının inşaat alanı veya bağımsız bölüm sayısının bir buçuk katını geçmemesi gerekir. Aksi takdirde hibe ve kredi desteğinden faydalanılamaz.
Ek şart: Yarısı bizden kampanyası şartları yalnızca 1 Nisan 2023 tarihinden sonra hazırlanmış ruhsat projeleri ile yararlanmak mümkündür.
3. Yapım öncesi risk tespiti nasıl yapılır?
Yapının riskli olup olmadığını öğrenmek için Bakanlığa bağlı lisanslı kuruluşlara başvurarak karot örneği alınmalıdır. Lisanslı kuruluş listesine altyapi.csb.gov.tr üzerinden ulaşılabilir.
4. Başvuru süreci nasıl işler?
Başvurular e-Devlet üzerinden yapılmaz. Kat irtifakı kurulduktan sonra ilçe belediyesine hak sahipliği tespiti için başvurulur. Belediye dosyayı Marmara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne iletir. Müdürlük, belirlediği randevu tarihinde hak sahipleriyle hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesini imzalar.
5. Ödemeler hak sahibine mi, yükleniciye mi yapılır?
Bina bazlı dönüşümde ödemeler, hak sahipleri adına yüklenici firmaya, Emlak Katılım Bankası’nda açılan vadesiz hesaba yapılmaktadır.
6. Kampanya kapsamında yalnızca Emlak Katılım Bankası ile mi çalışılabilir?
Evet. Kampanya kapsamında tanımlı işlemler yalnızca Emlak Katılım Bankası üzerinden yürütülmektedir.
7. Tahliye (taşınma) desteği nedir, kimler faydalanabilir?
Riskli yapının tahliyesi halinde hak sahiplerine veya kiracılara 125.000 TL tahliye desteği ödenmektedir. Konut kiracısı varsa destek doğrudan kiracıya, değilse mal sahibine verilir.
8. Daha önce 6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı alanlar faydalanabilir mi?
- 22.02.2024 tarihinden önce kira yardımı alanlar tahliye desteğinden faydalanamaz.
- Ancak bu kişiler riskli yapıda oturmuyorsa hibe ve kredi desteğinden yararlanabilir.
- 22.02.2024 tarihinden sonra ikamet edenler, daha önce 11.000 TL taşınma yardımı almışlarsa bu tutar 125.000 TL’ye tamamlanır.
9. Yaş veya gelir sınırı var mı?
Hayır. 75 yaşında bile olsa hak sahibi, kampanyaya katılarak kredi ve hibe desteğinden faydalanabilir. Gelir veya kredi puanı aranmamaktadır.
10. Kredi ödemeleri ne zaman başlar ve nasıl hesaplanır?
Kredi geri ödemesi, yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlar.
İlk yıl faiz uygulanmaz. Sonraki yıllarda, Ocak ayında açıklanan TÜFE oranının %50’si kadar güncelleme uygulanır. Geri ödeme süresi 10 yıla kadar uzatılabilir.
11. Kredi geri ödemesi kim tarafından yapılır?
Kredi sözleşmesini imzalayan kişi tarafından ödenir. Ara ödeme seçeneği yoktur ancak kredi tek seferde kapatılabilir.
12. Bağımsız bölüm büyüklüğü destek miktarını etkiler mi?
Hayır. Kampanya, destekleri bağımsız bölüm bazında sağladığı için 40 m² bir daire ile 120 m² bir daireye aynı destek verilir.
13. Yeni binada fazla daire yapılırsa bu daireler destek kapsamına girer mi?
Hayır. Kampanya yalnızca eski binada bulunan bağımsız bölümler kadar destek verir. Fazladan üretilecek dairelere destek verilmez.
14. Riskli yapı satılırsa alıcı kampanyadan yararlanabilir mi?
Satış kat irtifakı kurulmadan önce yapılmışsa yeni malik kampanyaya dahil olabilir. Kat irtifakı sonrası satışlarda kampanya hakları devredilmez.
15. 6306 sayılı Kanun kapsamında daha önce faiz desteği alınmışsa kampanyadan yararlanılabilir mi?
Evet. Önceden faiz desteği alınmış olması kampanyadan yeniden kredi kullanımına engel teşkil etmez. Bankanın onay vermesi yeterlidir.
IV. Hukuki Değerlendirme ve Sonuç
“Yarısı Bizden” kampanyası, İstanbul’un deprem riski altındaki yapı stokunu dönüştürmeye yönelik, ekonomik olarak da erişilebilir bir çözüm mekanizması sunmaktadır. Ancak kampanya başvurusundan destek kullanımına kadar olan süreç; çok sayıda teknik, idari ve hukuki adım içermektedir.
Özellikle kat maliklerinin anlaşmazlıkları, yüklenici sözleşmesinin hukuki güvenliği, proje ruhsat süreci, ipotek ilişkileri, metrekare sınırlamaları ve destek kapsamına girme yeterlikleri gibi başlıklar hukuki danışmanlık gerektirmektedir. Bu nedenle kampanyadan faydalanmak isteyen müvekkillerimize, sürecin tüm adımlarını bir hukukçu rehberliğinde yürütmeleri tavsiye edilmektedir.
Büromuz, kentsel dönüşüm hukuku, imar mevzuatı, sözleşmeler hukuku ve tapu işlemleri alanlarında uzman avukatlarıyla müvekkillerine tam kapsamlı danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Riskli yapıya sahip maliklerin bu kampanyadan güvenli biçimde faydalanabilmesi adına detaylı hukuki analiz ve uygulama desteği sağlanmaktadır.
Saygılarımızla,
Öngören Hukuk Bürosu
